내가 주운 아파트 - 우리 나라 집값 하락의 역사를 분석하고 내 집 장만 시기를 정해보자 역대 두 번의 최고 하락장의 원인 결과 대응

정. 반. 합을 아시나요?

변증법적 사고방식의 하나로 

하나의 판단을 정이라고 하면

그 정에 반대되는, 모순되는 또 다른 판단(반)과 투쟁하여

결국 합에 이르게 되는 사고 과정을 말하는 철학이지요,

 

사고 과정 뿐만 아니라 삶의 모든 것이

한쪽 방향으로만 영원히 가지 않고

반대되는 방향이 등장하고

이로써 합에 이르게 되는 방식으로 전개된다고 보이는데요,

부동산 시장의 상승과 하락이 바로 이런 현상을 잘 나타내고 있습니다.

 

즉, 끝도 없이 상승할 것 같지만 한 번 쉬었다 가고

끝도 없이 내려갈 것 같지만 언젠가는 올라간다(그것도 전 고점을 치고 더 위로 상승한다)는 것입니다.

 

이를 알고,

지난 부동산 하락장을 분석하여

앞으로의 대책을 세워보는 것이 오늘 포스팅의 목표입니다.

자, 그럼 지난 날 부동산 시장이 크게 하락한 두 시기의 하락 원인을 분석하고

이후 부동산의 역사가 어떻게 진행되었는지 알아봅시다.

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우리나라 부동산 시장의 큰 하락이 있었던 두 번의 시기

 

1. 외환 위기 IMF

우리 나라는 1997~1998년 이후 집 값이 큰 폭으로 하락했었는데요,

하락폭이 어느 정도로 컸냐 하니 그야말로 40% 정도까지 하락하는 시기였습니다.

이 시기 부동산 하락의 원인은 무엇이었을까요?

 

바로 말 그대로 외환에 의한 위기였지요.

외자 유치로 방만한 경영을 함으로 인해 경제의 타격을 입고 

경제의 타격을 입음으로 인해 부동산 시장에도 영향이 갔던 것인데요,

 

그런데 이 시기가 지나자 회복도 가파르게 상승하는 쪽으로 이루어졌는데요,

이때 많은 분들이 부동산으로 돈을 벌었습니다.

 

이 상승의 이유는 두 가지가 있겠습니다.

 

첫 째, 하락 폭이 너무 크니까 가격적인 메리트가 있어 가파른 상승으로 이어질 수 있었다는 점

 

둘째, 외환 위기는 부동산 자체에 문제가 있었던 것이 아니었으므로 회복이 빨랐다는 것입니다.

 

2. 미국발 서브프라임 모기지 사태

언제까지나 승승장구할 것 같았던 우리나라 부동산 시장이

두 번째로 하락을 맞은 것은 바로 미국발 서브프라임 모기지 사태 때문이었는데요,

서브프라임 모기지는 미국 중심의 주택 파생상품으로 여기에 문제가 생겼던 것입니다.

 

시기는 2007년부터로 이후 약 7년간 장기간 길게 하락세를 이어갔는데요,

이는 미국의 문제이지 한국 자체의 문제는 아님에도

이전 200년 초부터 한국 부동산 시장에서 집값이 약 6년간 급 상승한 터라

너무 큰 상승은 하락으로 이어지게 되었습니다.

 

수영장이 딸린 그림같은 집

 

요즈음의 하락장 분석

그렇다면 요즘의 부동산 하락은 어떤 이유가 있을까요?

그 이유는 두 가지로 요약이 되는데요,

 

1. 최근에 집값이 급상승했다.

급 상승은 급 하락과 이어지게 됩니다.

바로 앞서 말씀드린 정. 반. 합과 같은 세상의 이치지요.

원인 모를 급상승에 대한 불확실성이 커지므로 가격 하락이 필연적일 수밖에 없습니다.

 

2. 한국의 투자시장이 커졌다

한국에서 부동산에 투자하는 수요가 급증하게 되었는데요,

이 투자 수요는 외부 충격으로 인해 큰 타격을 받게 됩니다.

그 외부 충격은 바로 금리인상과 전세 문제가 되겠는데요,

금리인상도 전세 문제도 모두 부동산 자체의 문제이므로

그래서 회복에 상당한 기간이 필요할 듯 보인다고 전문가들은 예측하고 있습니다.

 

그러나 정. 반. 합

즉, 다시 말해 지난 두 번의 하락장에서

이런 시기, 위기를 기회로 삼고

자산 가격이 떨어진 기간 집을 산 사람 중 부자 된 사람이 상당히 많다고 하는데요,

 

누구나 짐작하듯 부동산 시장에는 영원한 폭락은 없습니다.

그리고 폭락이 오면 폭등이 오게 됩니다.

그러므로 하락장이 오히려 상승장 보다 중요하다고 보는데요,

이 시기를 이해하는 자에게는

삶이 달라질 만큼의 일생일대의 기회가 오는 것입니다.

 

부동산뿐만 아니라 주식이든 뭐든 자산시장에서는 늘

간헐적으로 이런 예외적인 시점이 오는데

이때가 기회로 행동하는 사람이 기회를 잡을 수 있는 시기입니다.

 

앞서도 말씀드렸듯이 부동산은 영원히 빠지지는 않는다는 건 동의하실 것입니다.

그리고 역사를 추적해 보고 미래를 예측한다면, 50% 이상 빠지지는 않는다고 봅니다.

 

물론 빠지는 시장은 불안하기 때문에 들어가기 힘들지만,

부동산은 주식처럼 상장폐지가 되는 상품이 아닙니다.

가격적 이점이 생기면 누군가는 들어오게 되어 있습니다.

즉, 많은 사람들의 심리가 모여

최대 호황은 최대 불황으로, 최대 불황은 최대 호황으로 연결되는 것이죠.

 

가격이 떨어지면 상식적으로

실제 사용하는 사람이 살 것 같지만,

부동산을 많이 접해보지 않으면

가격이 빠지면 계속 빠질 것 같아서 두렵고

게다가 변화를 읽지 못해 사지 못하는 경우가 더 많습니다.

그러나 이때 투자 수요가 늘어나게 되는데요,

 

우리나라에만 있는 주택의 특징이 무엇입니까?

바로 전세지요.

전세를 활용해서 투자를 하려는 사람이 늘어나게 됩니다.

 

전세가가 떨어지면 투자 수요는 감소할 수밖에 없는 것이

리스크가 크기 때문에 진입하기 힘들겠지요.

 

어떤 경우는 부동산이 급등하게 되어 전세가가 떨어지기도 하는데

이때는 매도를 통해 수익 실현을 하는 시기지요.

 

시장의 흐름을 잘 읽고 원인을 분석하고,

이 때 나에게 필요한 정보가 무엇인지 파악하여

정보의 홍수 속에 정말 도움이 되는 보석 같은 정보를 찾아내어

자산 증식의 기회로 삼으시길 바랍니다.

 

해당 포스팅은 자산관리 전문가들의 말과 본인의 의견을 정. 반. 합해 정리한 것으로

실제 투자에 대한 판단과 책임은 투자자 본인의 몫입니다.