내가 주운 아파트 - 방빼기(방공제)에 대해 이해하기 쉽게 임대차보호법 최우선변제금 소액임차인

조물주 위에 건물주, 건물주의 꿈을 꾸고 계신가요?

건물주의 꿈을 이루어보자

 

경매 공부 중인데 경락잔금 대출을 알아보는 중,

방공제가 무엇인지 방빼기가 뭘 뺀다는 것인지

궁금해하시는 분이 많은데요,

 

또는 주담대를 받으려 하는데

방빼기를 해서

최종 대출 금액이 줄어들기도 하는데요,

 

무슨 뜻인지 몰라도

최종 대출 가능 금액이 변동되는만큼

해당 부분에 대해 잘 알아두셔야

대출 잔금 치르는데 문제가 없겠죠?

 

오늘은 방빼기에 대해 이해하기 쉽게 알려드리도록 하겠습니다.

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경락잔금 대출시 방공제가 무엇인가요?

 

경매에 낙찰이 되었을 경우

잔금을 자기 자본으로 온전히 다 치를 수 있는 분은 많지 않죠.

대부분 경락잔금 대출로 잔금을 해결하실 텐데요,

 

뿐만 아니라,

주택을 구입하실 때도

대부분이 대출을 끼고 구입하시는데

대출 가능금액을 알아보실때

아파트 가격의 70%까지 된다고 해서 잔금 계획을 세우던 중

방빼기를 해서

최종 대출 금액이 변동되어 곤혹을 치르게 되기도 하는데요

 

오늘은 부동산 담보대출 중

주택 담보대출 상품에서 등장하는 용어 중 방빼기(방공제)에 대해 알아보겠습니다.

이를 알아보기 위해서는 주택임대차 보호법 중 한 내용인

소액임차인에 대한 최우선 변제금에 대해 먼저 이해해야 합니다.

 

최우선 변제금이란?

 

우리나라 주택임대차보호법의 한 내용에 따르면 

소액 임차인의 보증금을 보호해 주는 제도가 있는데요,

어떤 부동산에 세 들어 사는 사람(임차인, 세입자)에게 

어쩌면 그 사람의 전재산일지도 모르는 보증금을 

집을 빌려 준 사람(임대인, 집주인)의 잘못으로 홀랑 날려버리는 위험에서 보호하는 제도입니다.

 

물론 약자를 위한 법임에는 틀림이 없겠으나

법의 이름이 주택임대차보호법이므로

임대인과 임차인 모두에게 적용되는 법인지라

임차인(세입자)만을 위한 법은 아니며

임대인의 권리를 보호하는 항목도 들어있음을 이해하시면 좋겠습니다.

 

예를 들면 임대인과의 계약 기간 만료 전

세입자가 나가겠다고 할 경우 어떻게 하는지에 대한 법률 등

여러 가지 내용이 있는데요,

 

방공제를 위해 우리가 알아야 할 것은

여러가지 법률 중 하나인 최우선 변제금에 대한 부분입니다.

 

내가 세 들어 살고 있는 데 집주인의 잘못으로 경매로 넘어간 경우 내 보증금을 보호해 준다고?

 

집주인이지만 집주인이 아니다 - 부동산 권리 관계의 이해

 

집주인은 자기가 가진 집(부동산)을 본인이 거주하지 않는다면

두 가지 방법으로 활용할 수 있겠죠.

 

1. 집을 담보로 은행이나 기타 기관에서 돈을 빌릴 수도 있고

2. 집을 전세나 월세를 주어 돈을 융통할 수도 있겠습니다.

3. 아무도 원하지 않는다면 폐가가 되겠죠

 

그런데 집주인이 해당 부동산을 둘 중 하나만 활용하는 것이 아닌,

사정상 두 가지 모두를 활용하여야 한다면 권리 관계가 복잡해집니다.

명목상 집주인인 것이지

죄다 남의 돈을 활용하여 명의만 가지게 된 것이기 때문이지요.

 

그래서 이름은 주인 것으로 되어 있지만,

그 집에 대한 "권리"가 누구한테 있느냐? 를 봐야 하는 것입니다.

그 집을 가질 수 있도록 돈을 빌려준 쪽이냐,

그 집에 살기 위해 보증금을 내고 집에 세 들어 살고 있는 사람이냐,

재산이 집주인의 것이므로 정부가 집주인에게 받아가야 할 세금이냐,

아니면 기타 이 사람(집주인)으로부터 돈을 받기 위해 줄 서 있는 사람이냐라는 문제입니다.

 

은행이나 기타 대출 기관으로부터 돈도 빌리고

세를 주어 임차인으로부터 보증금이나 월세 등도 받고 있는데

경기가 좋아 집주인이 이자도 잘 내고, 돈을 융통하는 데 아무런 문제가 없다면 괜찮을 수 있습니다.

 

그러나 부동산 경기 침체, 집값의 상승과 하락(집값이 전세금보다 더 떨어지게 되는 경우),

부동산 담보 대출의 이자율(금리)의 인상(집주인이 매달 지불해야 하는 금액이 커지는 경우),

집주인이 지불해야 할 세금이나 임금체불 등

집주인에게 얽힌 여러 가지 이유로

빌린 돈을 상환할 수 없는 상태가 되어 집을 날리게 되었을 때(어차피 온전히 자기 것도 아니었으니...)

법적 절차인 경매로 누군가가 이 집을 사게 되었고(경매낙찰),

집을 산 사람 즉, 낙찰자가 내는 돈인 매각대금(낙찰대금)으로

법원 측에서

이 집주인에게 돈 받을 것 있는 사람 줄 서세요! 하면

돈을 먼저 빌려준 순서대로 줄을 쫙~서게 됩니다.

 

그런데 이때,

돈을 누구보다 먼저 빌려준 은행이 1순위로 매각대금에서 변제를 받아갈 수 있다 해도

그에 우선해 0순위로 임차인에게 일정 금액을 우선 변제할 수 있도록 한 것입니다.

 

이는 복잡한 용어와 절차로 되어 있는 부동산에 대해 잘 모르는데

집이 필요해 어찌 되었든 적은 금액으로 거주할 공간을 찾는 소액 임차인이

자신의 소중한 보증금을 몽땅 날리게 되는 안타까운 상황에 처하지 않도록 하기 위해

일부를 1순위 보다 더 우선하여(최우선, 0순위) 먼저 받을 수 있도록 해 주는 것입니다.

 

최우선 변제금이 얼마까지 되는지는 지역마다 다르므로

지역에 따라 그리고 개개인이 계약한 보증금에 따라서

전액을 받을 수도 있고 일부를 받을 수도 있습니다.

이는 지역마다 보증금 얼마까지의 주택에 대해

최우선 변제금은 얼마까지라고 정해 놓았기 때문입니다.

 

말 그대로 소액임차인을 위한 보호법이므로 정부에서 정한 소액 임차인 기준에 해당해야 합니다.

강남 한 복판 초대형 아파트에 대한 임차보증금을 싹 다 먼저 변제해 주기 위한 목적은 아닌 것이지요.

 

또한 법원에서 경매 및 배당(돈 받을 사람 줄 세워서 낙찰대금 나눠주는 행위)을 공짜로 해 줄 일은 없기에

법원의 경매집행비를 그 어느 것 보다 최우선시해서 빼가게 되므로(영영영순위?)

낙찰 대금이 내 보증금 이상으로 많아야 내 차례까지 배당이 오게 되는 것입니다.

 

그러면, 최우선으로 받을 수 있는 변제금은 얼마일까?

 

1. 2023년 기준으로 최우선 변제금을 받을 수 있는 "소액임차인"에 해당하는 보증금의 범위는 다음과 같습니다.

• 서울특별시 : 보증금이 1억 6천500만 원 이하인 경우
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 4천500만 원 이하인 경우에 한해 최우선 변제가 가능합니다.

 

2. 그러면 최우선 변제금을 얼마까지 받을 수 있는지 알아봅시다.

• 주소가 서울특별시인 경우 : 5천500만 원
• 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만 원
• 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만 원
• 그 밖의 지역 : 2천500만 원

까지 매각 대금에서 최우선으로 먼저 받아갈 수 있습니다.

 

따라서 방공제를 하는 금액도 위와 같으며

내가 주담대를 받으려는 부동산의 주소지가 어디인지에 따라 

세를 놓던 말던 상관없이 최우선변제금만큼 공제 후 대출 가능 금액이 정해지게 됩니다.

실거주한다고 대출 받아놓고 나중에 세를 놓아버리면 은행측에서도 어쩔 수 없으니 미리 선수치는거죠.

 

예를들어

내가 5억짜리 아파트를 구입하는데 LTV80%라서 4억이 대출 가능한 것이 아니라

거기에서 주소가 경기도이고 조정지역이 아닌 경우 4천8백만원을 제하고

3억 5천 2백이 대출 가능 금액이 되겠네요.

 

즉, 은행도 부실 채권을 막기 위해

1순위보다 전의 0순위 채권(최우선변제금)만큼을 대출 가능금액에서 제하는 것입니다.

 

3. 주의사항

다만, 해당 내용은 경매 신청 전 전입신고가 되어 있어야 하고, 

경매 낙찰때까지 전입이 유지되어 있어야 한다는 점

우선권 행사 신고와 배당요구를 해야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.

 

 

경락잔금 대출 시 방공제란?

최우선변제금 즉, 1순위에 더 앞서 0순위로 우선변제 해 주어야 하는 금액이 있는 만큼

은행에서 돈을 빌려줄 때는 해당 부분에 대한 위험부담을 안고 싶지 않겠죠?

따라서 은행에서는 최우선 변제금만큼을 제외하고 대출 가능 금액을 산정하게 됩니다.

 

바로 이 최우선변제금을 제외하는 것을 방공제(방 빼기)라고 합니다.

집합건물(다세대주택인 빌라, 아파트)의 경우는

방 한 칸을 빼는 것이므로 금액이 크지 않으나

얼마를 빼는지는 지역별로 달라집니다.

 

그러나 다가구주택의 경우는 주인이 1명이고 방이 많기 때문에 방빼기 금액이 많아질 수밖에 없습니다.

따라서 대출이 생각보다 많이 나오지 않을 수 있는데

이때 대출을 못 받는다고 해서 해당 물건을 포기하기보다

신탁대출 등을 활용해 대출을 받고

월세 세팅을 해 놓는 방법을 활용하실 수 있습니다.

 

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오늘은 경락잔금 대출의 방공제가 무엇인지 이해하는 시간을 가져보았는데

도움이 되셨나요?

더욱 유익한 내용으로 여러분의 경제 공부에 도움이 되도록 하는 

복작복작 지식행성 되도록 하겠습니다.

다 같이 즐겁게 복을 짓고 복을 나누는 시간 되었기를 바랍니다.^^