내가 주운 아파트 - 계약금만 내면 되는 줄 알았는데 아파트 대금 납입 절차 계약금 중도금 잔금

경기도 및 지방 일부 지역에 미분양 아파트가 늘고 있다고 합니다.

이 미분양 물량이 소진되기도 전에 청약 대기 물량도 늘어날 계획이라

청약 시장에 난관이 예상되기도 하는데요,

 

하지만 때로는 이런 시장이 아파트 줍줍의 기회가 되기도 합니다.

계약금을 할인해 준다거나

중도금 이자 후불제를 넘어 무이자로 해준다거나

청약에 당첨되면 실제 들어가 살아야 하는 실입주 조건을 완화하여

전매 가능하도록 해준다거나 하는 등

많은 혜택이 있는데요,

 

잘만 살펴보면 지금 당장은 힘을 못 쓸지 몰라도

입지나 학군, 교통, 산업단지 조성, 개발 등의 호재가 있는 지역은

중장기로 보면 분양가보다 상승 하는 경우가 다반사죠.

 

투자하시는 분들은 중장기 횡보나 침체를 예상해 

돈이 묶일까 고민되어 진입에 보수적인 태도를 취하실 수도 있겠고

혹은 안 좋은 시기에 다른 부동산에 많은 돈이 묶여있어 더 투자할 수 없는 상황일 수 있겠으나,

무주택이나 실제 거주하실 목적이신 분들은

내가 마음에 드는 지역, 평소 눈여겨보던 지역이 있으면

지금 들어가는 것도 나쁘지 않은 선택이라 보입니다.

게다가 후분양이라 바로 입주해야 하는 아파트가 아닌,

입주 시기는 2년여 정도 후인데

미분양 무순위 잔여세대인 경우는

말 그대로 선착순으로

먼저 좋은 자리를 차지하는 사람이 주인이 되는 데다

여러 가지 금융적인 혜택도 볼 수 있습니다.

 

해당 아파트가 어떤 모습으로 지어질지는 아직 건물이 없는 상태이니 모를 수도 있지만

요즘은 모델하우스와 똑같이 건물을 뽑아내는 데다

20년 전 구 시가지 형의 천편일률적인 내. 외부를 보이는 아파트보다

깨끗하게 정비될 뿐 아니라

세대별 차가 많은 요즘 사람들의 라이프스타일에 맞춘 넉넉한 주차공간,

살기 편하게 작동하는 최신 설비와

입주민만 출입 가능한 운동과 여가가 가능한 커뮤니티,

호텔을 연상케 하는 세련된 조경 등

요즘 사람들의 취향에 맞는 세련되고 감탄사가 나오는 모습으로 잘 뽑아내는 새 아파트가

어느 지역을 가든 인기가 많은 것을 보면,

부동산 시장이 안 좋다 곡소리가 나는 위기의 상황을 잘 이용하여

본인의 상황과 여건에 맞는 매물을 얼른 줍줍 하는 것 또한

내 자산을 증식할 수 있는 기회가 되는 것이죠.

 

입지라는 것은 개개인의 상황에 따라 다 다른 것이므로

직장, 육아, 사통팔달 진입, 심지어는 뷰 등

다른 이의 상황에는 맞지 않는 지역이라도

나의 상황에 맞다면

두려움을 떨쳐내고 내 집마련의 기회로 삼아 보시는 것도 괜찮다는 게 제 생각입니다.

 

상승하는 시기에 진입하게 되면

당연히 무이자 혜택이나 전매특허 등의 혜택은 없기 마련이죠.

전매가 가능하다면 당장 실거주 할 주거비용이 없을 경우

전세로 일단 내놓으면 많은 대출을 끼지 않으니 부담이 줄어들 뿐 아니라

어느 정도 시간을 벌 수 있으므로

그 기간 동안 열심히 아끼고 모은다면

몇 년 후 실거주 시 매달 나가는 주거비용 부담을 좀 덜어낼 수 있을 것입니다.

혹은 그 기간 동안 아파트 가격이 급등한다면 취득세, 보유세, 이자 등을 계산하여

만족할 만한 이익이 되는 시점에 매도하여 시세 차익을 볼 수도 있겠지요.

 

그러나 여기서 또 딜레마가 생기기도 하는데요,

어떤 한 아파트로 매도로 시세차익을 볼 정도면,

누구나 살고 싶어 하는 어느 지역이든 다 주택 가격이 상승해 있을 가능성이 상당히 높기 때문에

매도 차익으로 대출 없이 살 수 있는 주택을 고르게 된다면

비인기 지역으로 내몰릴 수밖에 없기도 한데요,

이런 이야기는 오늘의 줄기에서 많이 새어나가는 이야기이므로 다음에 다루기로 하고,

 

오늘은 그래도 실보다 득이 많아 보이는 아파트를 무순위 청약, 잔여세대 등 어떤 방법으로 줍줍 하셨을 경우

정말 계약금만 내면 실입주까지 단돈 0원인지 궁금하실 분들을 위해 준비했습니다.

 

계약금 200만 원만 내면 나도 유주택자?

알록달록 예쁜 화폐

 

굳이 매입을 하지 않더라도 아파트 매매에 관심을 가지신 분들이라면 

저런 말들이 당연히 광고를 하고, 사람들을 더 많이 끌어모으기 위한 선전내용이라는 것을 

단박에 알아차리실 텐데요,

 

그래도 사회 초년생이거나, 경제에 관심이 없거나 한 경우

저게 말이 돼? 하면서도 끌리는 것은 사실입니다.

 

하지만 저 말만 믿고 모델하우스를 방문했다가 무슨 두려운 일이 생길지도 모른다는

불확실성에 대한 두려움 때문에

대부분의 사람들은 현재의 평이한 상태를 유지하기 위해

평소와 같은 생활을 이어갈 확률이 높은데요,

 

어떠한 계기로 관심이라도 가서 

이에 대해 확실히 알아보고 싶으신 분들은 

이 내용을 잘 숙지했다가

주택 구입에 잘 활용하시기 바라겠습니다.

 

아파트 매매 시 분양 대금 지불 절차

 

아파트 총 구입대금, 분양이라면 분양가는 다음과 같이 이루어집니다.

1. 계약금 

2. 중도금 

3. 잔금

 

그렇다면 이런 대금을 언제 어떤 방법으로 지불하는지 알아보겠습니다.

다음의 표는 아파트 매매 대금 납부가 보통 이렇게 이루어짐을 나타낸 것입니다.

평균적인 경우이지 모든 경우가 저기에 100% 해당한다는 것은 아닙니다.

그러므로 계약 사항을 꼼꼼하게 확인하시는 것이 먼저라고 하겠습니다.

 

	얼마를	언제	어떻게 내는가 & 유의할 점
계약금	시장 상황이 좋을 경우 주택 가격 20% +옵션의 10% 혜택 주는 잔여세대의 경우+ 주택 가격의 10%	계약서 작성 후 2주~1달 이내 완납 (계약서 작성 시점에서 일부 내기도 함)	종자돈 또는 신용대출로 계약서에 있는 해당 계좌로 입금
중도금	주택 가격의 60~70%	계약서 작성 이후 몇 개월 간격으로~ 준공 완료 전까지 (대부분 6회로 나누어 회당 분양가의 10%)	중도금 대출 (건설사의 신용+지어질 아파트를 담보로 대출. 분양 받은 이의 신용 평가와 상관없는 경우가 많음)
잔 금	계약금 뺀 나머지 +옵션 대금 +중도금 이자 (후불이면 이자 전액, 무이자이면 없음)	입주 기간 납부 약 1~2달 잔금 연체시 높은 대출 이자 발생	중도금 대출을 전액 집단 담보대출로 전환 즉, 실입주 기간에 잔금 대출을 통해 계약금을 뺀 나머지 주택대금을 모두 치르는 것 은행 감정가 기준으로 대출 금액 산정. 부동산 대출 규제인 LTV, DSR을 적용

 

LTV, DSR, DTI에 대해서는 다음에 쉽게 정리 해 두었으니 참고 해 주시기 바랍니다.

2023.06.30 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - LTV, DSR, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

잔금 치르는 법

위의 표에서 보셨듯이,

중도금은 건설사의 신용과 미래에 지어질 주택을 담보로

은행에서 수분양자의 신용을 거의 보지 않고 이루어지는 대금이므로

중간에 신용불량자가 되거나 직장을 잃어 수입이 0이 되는 등 극단적인 경우를 제외하고는

거의 신경 쓰지 않으셔도 되는 부분인데요,

 

잔금을 치를 때는 아파트 매매대금 전체를 지불해야 하는 경우이므로

신경을 좀 쓰셔야 하는 중요한 부분이기에 자세히 살펴보겠습니다. 

 

기존에 가진 주택을 팔고 새 아파트에 입주하시는 경우 기존 주택을 담보로 대출을 받아 잔금을 납부하실 수 있겠죠.

 

그런데 집이 없고 신규 분양 아파트로 담보를 잡겠다고 하면,

신규 분양 아파트는 내 명의로 등기가 되어 있지 않은 상태고, 등기를 해야 담보대출이 나오는데 주택가격을 전체 지불해야 등기를 할 수 있으므로 주택 담보 대출을 받을 수 없습니다. 뭔가 돌고 도는 느낌?

 

그러므로 신규 아파트의 경우는 건설사가 특정 은행과 계약을 맺고 집단으로 잔금 대출을 일으키게 됩니다.

즉, 중도금 대출은 완공 후 입주까지가 계약 기간으로, 그 이후에는 완납을 해야 하는데 

전액을 현금 준비하고 지불하는 경우는 거의 없으므로

 

기존 일으켰던 중도금 대출과 남아있는 잔금을 합쳐서 

즉, 총 매매대금에서 이미 지불한 계약금을 제외한 나머지 전액을 집단 대출을 받는 것이죠. 

그리고 옵션 대금이 있을 경우 이 또한 잔금에 포함하여 주택담보대출을 받게 되는 것입니다.

 

LTV(담보 인정 비율)를 적용하는데,

선 분양 후 실 입주까지는 보통 2~3년 정도 걸리므로

그 기간 동안 아파트 가격이 상승했다면

중도금 대출 때보다는 잔금 대출에서 대출 한도가 늘어나는 경우가 보통입니다.

그리고 중도금 대출에서 집단 주담대로 갈아타는 경우,

신불자나 개인 파산 등의 문제가 없다면 대부분의 대출은 승인됩니다.

 

DSR은 개인 상황에 따라 달리 적용되므로

기대출이 많으면 다른 입주자들보다 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

따라서 기존 대출을 정리하거나

개인적으로 추가로 돈을 마련해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

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오늘은 아파트 대금 납부 시기와 절차를 살펴보았는데, 도움이 되셨기를 바랍니다.