내가 주운 아파트 - 시공사? 시행사? 신축 아파트 짓는 사람은 누구?

코로나로 분양 시장이 머물러 있다가 물량이 풀리면서 다양한 청약정보가 나오고 있는 만큼 모델하우스에서 분양 상담을 하시는 분들도 많을 텐데요, 이런 계약을 하다 보면, 계약서상 갑, 을, 병, 정이 나눠져 있어 도대체 이 아파트의 주인이 누구지? 하는 의문이 들기도 합니다. 계약을 꼼꼼히 하시는 분이라면, 아파트 이름을 보니 건설사는 A인데 계약금을 넣으려고 보니 입금자명은 B신탁이라 되어 있고, 분양 사무실에서 일하는 사람들은 A건설사의 직원은 아닌 것 같은데 도대체 어떻게 돌아가는 건지 궁금증이 있으셨다면, 

오늘은 분양하는 아파트에 얽힌 각각의 업체들은 무엇이고 어떤 역할을 담당하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

일단 아파트를 허공에다 지을 수는 없는 일이기에 가장 기본적으로 땅이 필요하겠지요. 그런데 내가 여기다 집을 짓겠다고 하면 아무 땅에다가 지을 수는 없는 노릇이기에 땅을 사야겠지요? 그런데 대단지 아파트 같이 넓은 땅을 필요로 할 경우, 그 땅을 내 돈으로 다 살 수는 없는 일이니 어떻게 살 것인지 계획이 있어야해요. 그런데 어떤 땅은 농사용으로만 쓸 수 있고 어떤 땅은 숲인 채로 두어야 한대요. 법으로 아파트를 지을 수 있는 행정 절차도 밟아야 해요. 그리고 건물을 누가 지을 것인지도 정하고 지어진 건물에 들어와 살 사람도 찾아야 해요.

대우건설 푸르지오

 

이런 과정에서 다양한 주체가 참여하게 되는데요, GS자이, 대림e편한세상, 삼성 래미안 등 아파트 건물 밖에서 보이는 이름의 홍보성 때문에 그냥 저런 대기업들이 직접 저 모든 과정을 행사하고, 그 기업 내에서 일하는 부서들이 각 분야를 담당하는구나 하고 막연히 생각할 수 있는데 일부는 맞고 일부는 다릅니다. 이제 그 세부 역할이 어떻게 분담되는지 알아봅시다.

 

시공사

일단, 아주 간단히 생각해볼게요. '아파트를 짓는' 그 자체만을 봅시다. 그렇다면 건설을 하는 주체를 말하는 것이겠네요. 건축을 하고 공사비를 받는다고 생각하면 됩니다. 건설을 하기 위해서는 건설업 면허가 있어야 하며, 건물을 설계하는 것에서부터 기초공사, 골조, 외장, 내장, 조경, 마무리 등을 담당합니다.

이 시공사들 중 앞서 이야기한 1군 브랜드의 대형 그룹들은 시행사를 동시에 담당하고 나아가 분양까지도 직접 하기도 하여 헷갈리신 부분이 있으셨을 거예요. 그렇다면 시행사는 무엇인지 알아봅시다.

 

시행사

시행사는 말 그대로 해당 사업이(시) 일어날 수 있도록(행)하는 주체가 되겠습니다. 그 아파트가 생겨날 수 있도록 하는 데 필요한 거의 대부분의 제반 준비를 총괄한다고 보면 되는데요, 물론 건물을 지어 올린다는 행위 자체는 시공사가 짓지만, 건물을 있을 수 있게 하는 법적이거나 행정적인 절차를 따져 살피고 이루어질 수 있게 한다거나, 건축물이 잘 올라가고 있는지 관리 감독을 하거나, 분양 계획과 계약자의 입주과정이 계획대로 이루어지고 있는지를 관리한다고 보면 되겠습니다. 즉, 이 시행사가 전체 건물이 지어지는 과정에 전두지휘 한다고 보면 되는데요, 누가 건물을 지을지, 자금 조달은 어느 금융기관에서 할지 등 전반을 총괄하기 때문에 분양공고에서 사업주체로 이름을 올리게 되는 것입니다.

 

앞서, 1군 브랜드에서 시공 시행을 동시 담당한다고 했지만, 요즘은 시공만 해주는 경우가 많습니다. 따라서 분양 관련 법적 책임은 시행사가 지게 되는데, 브랜드만 믿고 투자했다가 분양관련 문제가 발생할 수도 있기 때문에 분양 계약서 상의 시행사와 시공사를 잘 따져보시는 게 좋겠지요? 그런데 어떤 분양의 경우에는 신탁사가 껴 있기도 합니다. 그렇다면 신탁사는 무슨 일을 하는 걸까요?

 

신탁사

신탁사는 믿고(신) 맡긴다(탁)는 뜻에 맞게 누군가의 자산을 대신 맡아주는 곳입니다. 자산을 맡는 이유는 무엇일까요? 혹은 맡기는 이유는 무엇일까요? 당연히 자금때문이겠지요. 건설을 하게 되면 어마무시한 돈이 필요할 텐데, 일단 토지를 매입하는 데 돈이 들고, 그 토지 위에 무언가 건물이 있다면 그것을 부수는 데도 돈이 들고, 땅을 파고 나서 물건을 올릴 때도 돈이 들겠지요. 그런데 몇 백 세대, 몇 천 세대의 건물을 짓는 데는 상상을 초월할 많은 돈이 들게 되는데 건물이 완성되기 전에는 실체가 없는 상태예요. 즉, 내 눈에 보이지 않는 건물을 위해 주택을 구입한 사람들 분양권을 사고, 중도금을 내는 것이죠. 그것 만으로 원만히 공사가 진행되면 좋겠지만, 그래도 감당할 수 없는 공사비와 그것을 유지하기 위한 대출금 및 이자가 끊임없이 들어가는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 때문에 신탁사가 대신해서 자금 관리를 하는 것입니다. 우리가 분양을 받고 계약금을 입금할 때, 입금 계좌 명이 해당 건설사가 아닌 신탁사로 들어가는 이유가 이 때문인 것이지요. 

 

분양대행사

이렇게 실컷 집을 지어놨는데, 판매는 누가 하나요? 건설을 하는 사람은 건설에만 특화 되어 있고 세금이나 법, 행정을 관리하는 사람은 행정에만 특화되어 있다면, 홍보에 특화된 자를 채용하여 해당 건물을 판매하는 것이 좋겠지요? 바로 해당 아파트를 홍보하고 판매하는 일에 전문화된 업체가 필요할 것입니다. 그것이 바로 분양대행사 즉, 분양 사무실입니다. 모델하우스 안에서 일하면서 아파트를 알아보는 고객들을 찾아올 수 있도록 유치하고, 아파트가 가진 강점, 위치, 호재, 가격대 등을 현란한 말솜씨로 설명해 주며 정신없게 만들어 계약까지 따내는 마케팅 특수 요원이라 할 수 있겠네요. 따라서 이 분들은 어떤 시기에는 이 아파트를 판매하고, 다른 시기에는 다른 아파트를 판매하는 등 그 목적이 분양권 판매에 있기 때문에 분양 과정에서 문제가 생겼을 시 제대로 대처할 수 없는 경우가 허다합니다. 그러므로 계약하기 전 꼼꼼히 점검하는 것이 필요하며, 있어서는 안 되지만 혹여라도 문제 발생 시 분양대행사 직원보다는 전체를 총괄하는 쪽, 그러니까 시행사에 연락하여 조치를 취하시는 쪽이 해결될 가능성이 높겠습니다.

 

계약 시 헷갈릴 수 있는 아파트 분양 과정에 참여하는 여러 주체들을 살펴보았는데 도움이 되셨나요? 잘 살펴보시고 원만하고 좋은 계약 맺으시길 바랍니다.