부동산 시장의 거래 멸종이 1년 넘게 이어지고 있는데요,
역대급이라 할 정도로 기존 사례를 찾아보기 힘들게 매수 실종이라는 사태가 벌어지고 있습니다.
매수자는 급매를 기다리고, 매도자는 가격이 맞지 않아 팔지 않고,
따라서 거래량이 늘지 않고 있는 상태인데요,
매도자가 언제까지 버틸 수 있을지, 향후 부동산 시장이 어떻게 변할지 알아보겠습니다.
부동산 시장이 하락을 거듭하면서 거래량도 급감하고 있는데요,
이런 하락 장이 언제까지 이어질까요?
또, 하락이 있으면 상승도 분명 올 수 있는데요,
언젠가는 상승한다고 하지만 내가 사야 할 타이밍은 도대체 언제인가?
이런 궁금증을 가지신 분들 많으시죠.
서울시 월 평균 아파트 매매 거래량은 5천 건 수준이나, 요즘은 그 10분의 1 밖에 안된다고 하는데요,
하락추세를 보며 급급매를 기다리는 매수세가 있는데
급매가 나오지 않으니 거래량이 늘지 않는다고 합니다.
그러면 단순 거래량이 늘면 매수세가 붙으면서 아파트 가격이 상승할까?
부동산 시장은 그렇게 단순 분석하기 좀 어렵다고 하는데요,
그렇다면 지금이 바닥이다, 집값 상승의 기조를 어떻게 알아챌 수 있을까요?
이를 위해서는 부동산 시장에 어떤 요인들이 작용하고 있는지 우선 알아야 합니다.
직접적으로 영향을 주는 요인(1차 요인)과 간접적으로 영향을 주는 요인(2차 요인)으로 구분해 알아보겠습니다.
부동산에 영향을 주는 우선적인 요인, 아파트사이클 연구소 이한철 소장에 의하면,
부동산에 영향을 주는 1차요인이라고 할 수 있는데요, 그 네 가지는 다음과 같습니다.
1. 대중심리
2. 전세가
3. 분양
4. 정책
이들은 시장의 추세를 직접적으로 바꿀 수 있는 요인입니다.
이런 1차적으로 직접 영향을 주는 요인 외에
시장의 방향성에 간접적으로 영향을 주는 2차 요인이 있는데요,
금리나 호재, 인구수가 2차 요인에 해당합니다.
이 2차 요인들은 시장과 방향성이 같으면 급격한 시너지 효과를 방출하고,
시장과 방향성이 다를 경우는 작용 효과가 극히 미비한 요인들입니다.
즉, 연관성이 있는 상황을 만들 수 있기도 하지만,
이것이 절대적이지는 않다는 것입니다.
2차요인은 분석이 간단하므로 짧게 예를 들어 보겠습니다.
시장이 하락으로 돌아섰는데(1차 요인인 대중심리 하락),
금리를 인하해 주거나 도로가 뚫리고 산업단지가 들어선다 등의 호재가 있다고 해도
매수세가 갑자기 늘어난다거나 하는 효과가 크게 작용하지 않는다는 것이죠.
따라서 1차 요인 분석이 부동산 부동산 시장에 직접적으로 영향을 미치는 요인이니만큼,
그 요인이 어떤 것이고 어떻게 작용을 하는지 자세히 알아보아야 하겠죠?
지금이 하락장이니 기운 빠져 있다가, 나중에 상승장일 때 어디 들어가지?
그때부터 공부 시작하면 늦습니다.
지금부터 시드머니 모으기, 공부하기, 준비하는 자에게는 기회가 보입니다.
1. 대중심리
뉴스 사회면도 아니고, 무슨 부동산에 대중 심리야? 하는 분도 계시겠지만 의외로 부동산에는 대중들의 심리가 강하게 작용합니다. '상식밖의 경제학'이란 책을 아시나요? 사람들이 계산된 숫자가 오고 가는 경제 분야의 판단을 내릴 때, 신중하게 따져보고 합리적인 선택을 내릴 것 같지만, 연구 결과는 그렇지 않았다는 것을 보여준 댄 애리얼리의 책인데요, 불확실하고 변동성이 많은 상황일수록 인간들은 비합리성을 띈다는 것입니다. 이를 부동산에 적용하면, 상승장에서도 그렇고, 하락장에서도 설명이 가능합니다.
수요와 공급에 적극적이라는 사람들의 심리에 주목을 해 봅시다. 아파트를 사려는 사람이 어떤 이유를 들어서든 무조건 사겠다는 적극성을 띄면 부동산은 급등하고, 정부가 온갖 강력한 규제로 급등을 막아도 상승합니다.
그러나 대중 심리가 하락으로 방향을 틀면, 정부가 있는 규제를 다 풀고 부양책을 펼쳐도 하락을 막기 힘듭니다.
대중 심리는 모이기는 힘들지만 한번 방향을 정하면 그 효과가 어마어마한데요, 이 대중심리에 작용할 수 있는 요인이 바로 다음에 설명할 1차 요인의 두 번째 요인인 전세가입니다.
2. 전세가
매수자들이 적극적으로 참여하지 않아도 전세가의 변화를 통해 시장의 추이를 예상할 수 있고 상승장으로 분위기를 전환시킬 수 있는데요, 전세로 인해 상승장의 분위기를 타면 대중 심리도 매수로 방향을 전환할 가능성이 높습니다.
그렇다면 이 전세가 시장에 어떻게 영향을 미친다는 것일까요?
전세가 시장을 밀어 올려 시장을 상승장으로 만들어 버리는 사인은 전세가율과 전세가 상승입니다.
내가 사고 싶은 지역 범위를 정해 놓고 전세가를 살펴보아야 합니다.
역대 하락장에서의 최저가 전세가율이 어느 정도인가 보고 지금의 전세가율을 확인해 비슷한지 알아봅니다. 비슷하다면 매수 대기를 하고 있습니다.
그리고 전세가가 점점 상승하는지 알아봅니다.
전세가가 상승하고 규제가 풀려 있으면 내가 눈여겨본 매물에 진입하면 좋습니다. 이때 급매물로 살 수 있으면 더욱 비용 절감이 되겠죠.
3. 분양
대중심리와 정부 정책이 만나 강한 하락장이 형성되었을 때, 미분양이 많으면 하락을 더욱 부추겨 장기화될 수 있습니다. 그러나 미분양 물량이 줄면 상승 전환을 맞았을 경우 상승 추세가 급격히 전환될 수 있습니다. 서울은 미분양 물량이 많지 않으나, 경기 일부 지역과 지방에 미분양 물량이 증가하고 있습니다. 미분양이 늘면 매수가 적극적으로 변하지 않으니 미분양 물량이 줄어드는지 잘 살펴보고 타이밍을 잡아야 하겠습니다.
4. 정책
정책은 부동산 시장의 흐름이나 정부가 원하는 방향에 따라 수시로 변동될 수 있으니 내가 집 사기 좋은 타이밍에 알맞은 정책이 작용하는지 수시로 눈여겨보고 비용을 따져 봅니다. 비록 지금 당장 구매로 이어지지 않더라도 지금 부동산 정책이 어떻고 내가 사고 싶은 집을 지금 사면 정책적으로 어떻게 작용하는지 계산해 보는 습관으로 이어진다면, 공부도 되면서 부동산에 대한 방향성이나 시각도 크게 키울 수 있을 것입니다.
+ 집값 바닥을 알아채기 위한 방법으로, 부동산 가치가 하락하는 시기에는 부동산 중개 사업소에서 몇 달에 한 건 정도도 못하는 경우가 수두룩 해 집니다. 그래서 사무소에서도 대표 1인이 운영한다거나, 일하던 직원을 대부분 정리하여 한 두명으로 버티며 비용을 줄이는 일이 많아집니다. 그리고 결국 버티다 못해 폐업하는 공인중개사무소도 많아지는데요, 이런 비율이 부동산 시장의 바닥을 나타내는 또 하나의 사인이라고 볼 수 있습니다.
오늘은 부동산 시장에서 내 집 마련 또는 투자를 위해 하락장에서 바닥을 나타내는 신호와 상승 국면에 접어들 때의 신호를 어떻게 캐치할 수 있는지에 대해 알아보았습니다.
해당 포스팅에 대해서는 참고만 하시고, 결국 판단은 본인의 몫이며 책임도 본인의 몫이니 신중한 매매 하시기 바라겠습니다.
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