내가 주운 아파트 - LTV, DSR, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

여러분, 그거 아세요?

은행은 대출을 일으켜서 이자를 받아 운영하는 곳인 만큼 대출을 해주려는 곳입니다.

대출을 많이 일으켜서 여러분들에게 더 많은 이자를 받아야 더 잘 먹고살 수 있습니다.

그런데 왜 이렇게 대출 받기가 힘든 걸까요? 

 

 

돈을 빌려 주고 이자를 받는 게 서로 계약 한 대로만 잘 되면 아무 문제없겠지만,

돈은 앉아서 빌려주고 서서 받는다고 하잖아요.

그만큼 쓰기는 쉽고 벌기는 어렵고, 빌려 쓰기는 쉽고 벌어 갚기는 어려운 게 돈 아니겠습니까.

따라서 은행도 리스크를 안아야 하는 만큼,

대출을 일으키기 이전에 빌리는 사람이 상환을 할 수 있는 능력이 있는지, 가능성이 있는지

담보는 확실한지, 시세가 어떻게 되며 앞으로 어떻게 될지 등을 알아야겠지요?

게다가 부동산을 담보로 잡는 대출은 금액이 큰 만큼 정부와 금융당국에서는 비율로 규제를 해 놓고 있어요.

그러한 대출 규제가 바로 LTV, DSI, DTI 이지요.

이제 차근 차근 하나씩 어떤 내용인지 알아봅시다.

어렵지 않아요. 따라오세요~

---

 

부동산 대출규제

 

• LTV : 사려는(담보 잡으려는) 주택이 얼마짜리냐?
• DTI : 버는 돈이 얼만데 다른 빚의 이자 포함해 빚 갚을 수 있느냐?
• DSR : 버는 돈이 얼만데 다른 빚의 원금과 이자, 주택담보대출의 원금과 이자를 갚을 수 있느냐?

 

간단하쥬?

 

무슨 소린지 이해를 돕기 위해 좀 더 자세히 알아볼까요?

 

• LTV : Loan To Value ratio, 값어치(Value)에 대한(To) 대출(Loan) 비율(ratio) 

 

아니, 주담대(주택 담보 대출)처럼 한글로 줄일 일이지 왜 영어로 줄여서 사람 헷갈리게 한대유?

자, 이제, LTV는 새로 나온 TV가 아니라 집값이 얼마짜리면 얼마나 대출을 해 주는 게 맞겠느냐 하는 내용이란 거 아셨죠?

LTV는 담보가, 특히 가치를 가장 인정받을 수 있는 주택의 실거래가 대비 담보 대출의 비율입니다.

그렇다면 LTV의 80%까지 대출이 나온다면, 10억짜리 주택의 경우 8억이 나온다고 대충 짐작할 수 있는 것이죠.

정리)

LTV 계산 방식 : 대출금 / 주담대 가치 X 100 

 

• DTI : Debt to income, 소득(income)에 대한(to) 대출의 비율

소득은 1년 치 연소득이며 대출은 원리금(원금+이자)을 말합니다.

내가 얼마 벌어서 원리금을 갚는 데 쓸 수 있느냐? 입니다. 즉, 계산하기 쉽게 연봉이 1억이고, DTI가 60%면, 6천만원을 원금과 이자를 갚는데 사용할 수 있다는 것이죠.

이때, 알아야 할 것은 대출이 주담대의 연간 원리금 상환액에 추가로 기타 다른 부채가 있을 경우 해당 부채의 이 상환액을 같이 포함해야 합니다.

즉, 주담대의 원리금과 기타 대출이자를 연소득으로 나누어 X100(퍼센티지 화) 한 것이죠. 여기서 주담대는 빌리는 사람이 가지고 있는 모든 주담대의 원리금을 포함합니다. 1년을 기준으로 한다고 생각하면 됩니다.

정리)

DTI 계산 방식 : 주담대 1년 치 원리금 + 다른 대출 이자 / 연소득 X 100

 

• DSR : Debt Savings Ratio, 전체 부채에 대한 원리금 상환 비율

즉, 모든 부채에 대해 연간 원리금 상환의 총금액이 얼마냐에 대한 비율을 따져서 대출 한도를 결정하는 방식으로 세 가지 방 중에서 가장 대출 한도가 적게 나오게 되겠지요. DTI에서 보는 상환 비율보다, DSR에서는 기타 대출의 원금까지 더 추가되는 개념이니 말이에요.

정리)

DSR 계산 방식 : 모든 주담대 연간 원리금 상환액 + 다른 대출 연간 원리금 총 상환액 / 연소득 X 100

 

LTV는 집값 기준, DTI와 DSR은 버는 돈 대비 상환액 기준으로 대출 규제를 하는 것으로 정리하면 되겠네요.

두 가지 규제를 동시에 받는 경우 하나만 만족하는 게 아니라 두 규제 모두 만족하는 방식으로 대출이 가능하겠습니다.

 

그러나 이 기준만으로 충분한 것이 아니라 기존 가지고 있던 주택 수, 매수하려는 주택이 어느 지역인지(규제지역, 비규제지역), 실거주 용인지 주택 임대 사업자인지, 실 수령액과 신고된 연봉은 얼마인지 등에 따라 대출 가능 금액, 대출 상품, 이자가 제각각이므로 실제 대출을 받기 위해서는 각 은행 별로 방문하여 해당 사항을 알아보아야 하겠습니다.

---

이렇게 주택 담보 대출의 규제 요건에 대해 알아보았습니다.