내가 주운 아파트 - 할인 분양? 중도금 무이자? 분양 계약 시 주의 사항 계약서 사인하기 전 알아야 할 것 미리 보시는 분 복 많으신 분

코로나로 분양을 미루고 있던 많은 시행사들이 분양 물량을 차차 내놓으면서

주택 시장에 청약 가능한 새 아파트 입주 물량이 쌓이고 있지요.

 

이런 시국에 금리 인상으로 인한 집값 하락과 더불어

역전세, 깡통전세의 여파로 집값 하락이 더 가속화 되었는데요,

 

새 출발을 의미하는 겨울의 이사철과 반대로 여름이라는 비수기임에도 불구하고

집값이 바닥이라는 생각을 한 실 거주 수요가 늘어

집값 반등이 잠시나마 있었죠.

이런 상황을 두고

데드 캣 바운스다 아니면 집값 상승의 신호다 말들이 많은데요,

 

*데드 캣 바운스 : 주가 등이 심하게 떨어지다 잠깐 반등하는 상황을 고양이에 비유한 것.

특별한 이유 없이 잠깐 반등하는 상황을 죽은 고양이가 잠깐 꿈틀 하는 것 같다 하여 붙여짐.

 

하반기 분양 예정인 물량까지 쌓이면 예쁜 새 아파트가 내 집이 될 수도 있지 않을까 설레게 하는

부동산 청약 황금기(?)를 맞이하여

오늘은 아파트 분양 계약 시 알아야 할 사항들을 정리해 보도록 하겠습니다.

숲세권 신축 아파트 조감도

모델 하우스가 생겼다는데 구경이나 가 볼까?

기분 전환 삼아 모델 하우스 데이트 해 볼까?

저 모델 하우스는 어떻게 생겼는지 한 번 들러나 볼까?

남들 다 한다는 투자 나도 한 번 상담이나 해 볼까?

모델 하우스 가서 에어컨 쐬며 공짜 커피를?

 

이런 생각으로 가볍게 모델 하우스를 들렀다가 잔여세대 분양대행사 분들의 현란한 말솜씨 및

주변에 호재가 있다, 역세권이다, 학세권이다, 숲세권이다, 입지가 좋다, 상가가 들어온다, 병원이 들어온다,

최저가다, 건축 자재비가 오르니 앞으로 분양가가 더 비싸진다, 도로가 넓어진다, 어디랑 연결된다, 역이 들어온다, 산업단지가 들어온다, 지금 사는 게 제일 싸다, 전국에서 분양가 아래로 내려간 아파트가 없다 등에 홀랑 넘어가고

진입 장벽이 낮은 곳도 있는 만큼(1차 계약금 500만 원에 내 집 마련!)

잔여 호실이 몇 없다, 지금 회사 물량 힘들게 뽑아 줄 때 가져가라는 말에 넘어가

계약서를 꼼꼼히 읽어 보지도 않고 홀랑 계약하고 나면

나중에 혹시라도 후회하실 일이 생길 수도 있습니다.

(물론 대박이 날 수도 있겠죠.)

그러므로 오늘은 분양 아파트 계약에서 꼼꼼히 짚고 넘어갈 점이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

분양 세대만 높아 보이는 것은 제 착각인 거겠죠?

 

계약서 사인하기 전 점검할 사항

무엇이든 계약 사항을 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하는 것은 알겠지만

남들도 다 사는데, 계약서 글이 너무 긴데, 깨알같아 보이지도 않는데

어떻게 다 읽어보겠습니까.

여기 여기 이름만 쓰라고 하는데요.

그 긴 계약서 다 읽다가 생기는 눈총은 어찌하라고요.

그렇다고 집에 가서 꼼꼼히 읽어보고 계약하시라고 복사해서 주나요?

절대 그렇지 않죠.

대충 사인하고 나면 받을 수 있는 아파트 분양 계약서

그렇지만 남들은 아파트 쇼핑한다고 쉽게 사던데

도대체 어떻게 하면 그렇게 살 수 있는 거죠?

 

일단, 서류 미비의 1차 계약, 가계약이라도 아파트 계약금을 입금하고 나면,

단순 변심에 의한 취소나 환불은 상당히 어려운 경우가 많다고 하니 주의가 필요합니다.

 

또, 진입 장벽이 낮고 중도금 무이자라는 말에 입주때 까지 신경 쓸 일이 없는 줄 알았다가

나중에 중도금이나 잔금을 치르는 것 때문에 차질이 생길까 뒤늦게 알게 되었다 해도

시행사는 이런 계약을 이미 많이 해 봤기 때문에 여러 가지 데이터가 누적이 되어 있죠.

그래서 약관에 이렇게 명시를 하는데요, 자기들 살 구멍만 먼저 만들어 놓음

 

본인은 정식 절차에 의해 정계약이 진행되었음을 인지하고 공급 계약서 발행 후 해지를 요구할 경우 공급계약서 제5조에 의거 분양대금의 10%를 납입 후 해지됨을 확인하였습니다.

 

사실 이 부분은 제일 중요한 부분으로 분양 대행사에서 확실하게 고지를 해 주시고 사인을 받으셔야 하는데

분양 대행사에서는 그렇게 하는 경우가 거의 없죠. 그냥 빨리 사인 하라고! 라는 식

1차 계약금 500만 원만 입금하면 내 아파트가 된다고 

빨리 선점하는 사람이 임자라고

마치 아파트가 500만원 천만원 인 것 같은 착각을 불러 일으키며

잠깐 생각 좀 하고 오겠다고 완곡하게 말해도

지금이 기회요 있다가 오시면 이 자리는 나가고 없다고

반 강매를 강요당하게 됩니다.

 

당시에는 어찌 저찌 2차 계약금까지는 완납이 가능할 것도 같고

나라에서 대출 규제도 풀어 준다고 하고

중도금 은행도 시행사 측에서 알아서 준비해 준다고 하고

나도 내 집 마련은 하고 싶고 새 아파트 너무 좋고

잔금 치를 때까지는 적어도 2년은 남았으니

안되면 그때 가서 전세 내지 뭐 쉽게 생각하실 수도 있습니다. 그러나,

 

빠른 상황 판단 후 이 자리를 매몰차게 거절하고 나오실 수 있는 당신이 용자

 

물론 그 자리가 신이 주신 행운의 자리였을 수도 있지요.

하지만 내가 당장 아파트를 구입하려고 이제야 공부를 해보니

 LTV, DTI, DSR 찾아보니 대출도 그만큼 안 나올 것 같고

분위기를 보니 떴다방도 안 들어오는 인기가 없는 아파트에

중도금도 신용이 되어야만 대출이 나온다고 하고

잔금을 치르려니 수중에 내 돈 1~2억은 있어야 하는데... 오 마이 갓!

 

이 부분도 시행사나 분양대행사와 말만 잘하면 원만히 1차 계약금만 내고 해지하는 것으로
합의 볼 수 있다고는 하지만...

 

아무래도 당장은 무리겠다 싶어 해약을 하려고 하니, 계약서 상에 뻔히

당장의 투입 자금 500만 원이 아니라, 아파트 분양가의 10퍼센트를 내라고 하다니...

원만한 합의로 해결이 되면 정말 좋겠지만 분양 사무소 직원도 말단-팀장-본부장 있고, 시행사도 있고

그들도 복잡한 단계와 절차가 있어서요.

계약 상담한 말단 직원과 훈훈하게 취소하는걸로 마무리? 

불가능에 가깝습니다.

 

계약한 매수자 입장에서는 억울할 수 있는데요,

취소 하려는 이유에는 여러 가지가 있겠지요.

 

나는 직원의 권유로 들어갔을 뿐 살 생각이 없는데 강매 당했다.

미분양으로 남은 잔여세대를 할인 분양 해준다는데 기 계약자는 할인을 안해준다.

중도금 무이자라고 했는데 대출 심사에서 내 신용으로는 대출이 안나온다고 한다.

잔금이 된다고 해서 계약서 싸인부터 쉽게 했는데 잔금이 안나올 지 몰랐다.

전매 책임지고 해준다고 했는데 전매가 안된다. 등등

 

대부분이 억울한 경우지요.

무조건 대출 된다, 입주 때는 무조건 오른다고 차장, 팀장 다 몰려와 설득하길래

분위기 상 어쩔 수 없이 계약한 측면도 있는데...

그러나 이런 경우는

판매의 입장에서 보면 어쩔 수 없는 마케팅의 측면이며

전매가 언제까지 안될 시 계약을 취소하며 환불은 어떤 식으로 한다는 각서나 계약 특약 사항을 넣지 않는 한

법률적으로 받아들여질 가능성은 희박하다고 합니다.

하지만 그런 특약을 넣어 줄 시행사나 부동산 중개인은 없죠.

그런데다 당장 본인의 지불 능력을 알 수 없는데 무턱대고 사인부터 했다는 억울한 사정을 들어주지 않고,

매수 판단은 매수자 본인이 하는 것이고 잔금 지불 능력을 본인이 미리 알아봐야 한다는 게

법에서 판단하는 방식이라니 아쉽습니다.

계약금 전액을 아직 지불하지 않았다, 1차 계약금만 내고 계약서 사본만 받았다 그러니까 무효 아니냐 주장해도

계약서에 싸인한 이상 그 계약은 유효한 것으로 본다는 게 법의 판단이죠.

당연히 이런 계약을 일반인보다 잘 알고 있는 분양 대행사 측에서는

쉽게 취소가 되는 계약 시스템을 만들어 놓을 리가 만무합니다.

계약이 유효해 지면 계약의 구속력이 발생합니다.

시행사 측에서는 제 날짜에 건물을 제대로 지을 의무가 발생하고

매수자는 중도금 및 잔금을 제 날짜에 지급할 의무가 생기는 것이죠.

 

그러므로 여기서 주의할 점!

매수자 본인이 대출이 나오는지 은행에 가서 직접 상담을 받아 보고 확실할 때 들어가시는 것이 좋겠죠.

그리고 해당 물건을 꼭 내 것으로 만들고 싶으실 때는

중도금 및 잔금 대출까지 사정이 있어도 직장을 그만두시면 안되며

개인적으로 생활자금 대출을 더 받으시는 일은 하지 않으시는게 좋습니다.

이 때 제일 중요한 게 신용 관리!

 

혹, 계약한 지 얼마 안 되었을 경우라면

일부의 경우 빨리 대처 했을 시 환급받으실 수 있는 방법이 있긴 있는데요,

바로 '통신판매법'에 해당할 경우입니다.

 

통신 판매법으로 계약서 작성 후 또는 교부 받은 후 14일 이내 철회 가능

텔레마케팅도 아닌데 무슨 통신판매냐 하시겠지만요,

해당 모델하우스를 내가 직접 찾아보고 방문한 것이 아닌,

분양대행사 측의 홍보 전화나 문자, DM 등의 설득에 의해 방문하게 된 경우라면

통신판매에 해당하는데요,

해당 사항을 시행사 측에 내용증명으로 발송하고

철회권을 행사해 계약 취소를 주장할 수 있습니다.

다만 이는 계약서를 받고 14일 이내 실행하셔야 합니다.

 

즉, 설득에 의해 해당 모델하우스에 방문이 되었고

계약서를 작성한 지 14일 이내

내용증명을 작성해 보내고 도달해야 한다는 요건이 있네요.

 

다음으로 중도금 지급이 시작된 이후는 계약을 취소 및 해제하는 요건이 상당히 까다롭습니다만

전혀 구제 방법이 없는 것은 아닙니다.

다만 소송 등을 통한 절차가 발생할 수 있다는 번거로움은 있겠네요.

그렇다면 어떤 경우에 계약을 해제할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

계약을 하고 시일이 지났을 경우 계약 취소를 주장할 수 있는 사례 5가지

 

바로 사기나 착오로 취소가 가능한 경우에 해당하는 요건입니다.

1. 첫 째로 세금 문제입니다.

현재 대한민국 법으로는

매수자가 다주택자거나 여러 사유로 취득세, 보유세, 재산세에 중과세가 되는지에 대해서 아는 것이

중요한 부분이라고 판례를 하고 있는데요,

만약 분양 대행사에서 재산으로 안 잡히는 물건이다, 재산세, 보유세 중과세가 안된다 등으로 설득한 경우는

사기로 취소가 가능하며

혹은 몰랐을 경우도 착오로 취소가 가능한 부분입니다.

 

2. 둘째로 해당 물건이 생활형 숙박시설일 경우입니다.

생활형 숙박시설을 판매했는데 내가 주거지로 사용할 수 있고

장기적으로 사용할 수 있다고 설득했다고 한다면

해당 부분은 불법이므로 취소가 가능한 부분입니다. 

 

3. 또 다른 이유로는,

조망권 및 일조권이 보장되어 다른 층이나 동 보다 가격을 프리미엄으로 주고 계약했는데

막상 완공 후 가보니 설득 당시와는 일조 및 조망권이 보장되지 않는다면 당연히

이 또한 취소 사유지요.

 

4. 그리고 완공이 늦어졌다면 이는 계약서에 명시된 대로 취소 사유이므로 적극적으로 계약 해제를 주장할 수 있습니다.

 

5. 공원 및 전철이 들어온다거나 상당한 부대시설이 들어온다거나 부대시설을 지어서 같이 공급하겠다고 해서 계약했는데

들어오지 않는다면 이 또한 계약 해제 사유입니다만

이런 경우는 시행, 시공사에서도 명확하지 않은 부분이므로 계약서상 불분명하게 명시 하고 있을 가능성이 높습니다.

이런 부분에 대해 초기 분양 당시 배포한 팜플렛이나 광고 등을 입증 자료로 가지고 계시면 좋습니다.

이런 부분은 계약 위반으로 해제를 주장할 수 있습니다.

 

시행사에서는 광고 내용은 보통 광고로만 그칠 뿐 계약서상 확정된 부분은 아니라고 주장할 수 있겠지만

부동산이라는 물건의 특성상

이런 것들이 입주와 연관이 되는 부분이며 이로 인해 입주를 결정하게 된 만큼

적극적으로 이 부분을 주장해 무효화 시키고 해제를 주장할 수 있는 것입니다.

계약 상황은 개인적인 상황과 맞물려 개개인이 다 다를 것이므로

해당 부분에 대해서는 부동산 관련해 잘 상담해 주시는 변호사님과 상담하시면 좋을 것 같습니다.

 

금리가 많이 올라가는 시점인데다

아파트 가격도 최초 분양가보다 10퍼센트 이상 떨어졌다면

실거주 목적이 아니고 투자 목적이며 잔금 납부가 어려운 상황이라면

냉정하게 말해 계약금을 취소하고 나머지 금액을 반환받는 방법이 가장 좋습니다.

또한 중도금 및 잔금 납부가 제대로 안 이루어진다면

시행사 측에서 권한으로 계약 해제를 할 수 있기도 합니다.

그러나 분양 경기가 안좋은 때는 시행사에서 비록 초기 매수인에게 계약금 10%를 받을 수 있다고 하더라도

다른 입주자를 모집하기 어려운 경우가 더 많기에

해당 부분에 대해 기 매수인을 압박(다른 재산에 대해 가압류 등)하여

잔금을 치르도록 하는 방법을 사용할 확률이 더 높습니다.

 

아무쪼록 큰맘 먹고 투자든 내 집 마련이든 하기로 결정하셨는데

생각지 못하게 대출 부분에서 가로막혀 계약취소를 고민하고 계신다면

통신 판매로 인한 취소를 골자로 하는 내용증명 발송을 고려해 보세요.

잘하면 계약금을 돌려받을 수 있겠으나

시행사가 우리보다 법적인 지식도 많고 이미 수천 건의 이런 경험을 해 보았기 때문에

해당 부분에 대해 계약서상 조치를 다 취해 놓았을 가능성이 상당히 높습니다.

 

따라서,

눈총이 보이고 귀찮아도 계약서상 첫 1장~2장 까지는 상당히 꼼꼼히 살펴보실 필요가 있습니다.

그거 읽어본다고 뭐라고 하는 분양 업자라면 당연히 상대 안하면 되죠.

세상은 넓고 물건은 많습니다.

이 아파트 아니면 다른 아파트, 이 동 아니면 다른 동, 이 층 아니면 다른 층 하면 되지 하고 폭넓게 생각하세요.

어차피 부동산 큰 돈 들어가는 일이라 그렇게 변동성이 빨리 빨리 있지도 않아요.

대부분이 내 소중히 모은 전재산이 들어 있는 만큼 신중하셔야죠.

그게 아니면 분양 아파트 아니면 있는 거 사면 되잖아요?

 

물론, 얼떨결에 샀다가 묵혀놨더니 2배 오르는 경우도 있긴 하지만요.

계약서 만큼은 신중히 읽어보고 잔금 납입이 확실히 결정이 되면 고르시는게 낫습니다.

한 번 싸인하면 되돌리기 힘드니까요.

 

신중하고 현명한 선택이 되시길 바라겠습니다.

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오늘은 부동산 매매 중에서도 분양권 거래시 계약서를 살펴 보아야 하는 주의점을 알아보았습니다.

도움이 되셨나요?

다음 번에는 중도금 납입과 잔금에 대해 알아보겠습니다.