내가 주운 아파트 - 경락 잔금 대출 방법 한도 미리 체크 대출 많이 받을 수 있는 방법 가계자금 사업자금 특수물건

이 집이 어떤 집인데 나는 절대 못 나가!

요즘은 이런 대사를 쓰는 드라마가 흔치 않죠.

흔치 않은 게 아니라 아예 없는 것 같은데요,

제가 어릴 때만 해도 드라마에 클리셰처럼 흔히 등장하던 대사였습니다.

나 몇 살이니..

사업이 망해 집을 뺏기게 된 처지에 있는 불쌍한 채무자를

빚쟁이들이 쫓아와 내쫓고 하는 그런 드라마 장면이었는데요,

 

자신 있으면 덤벼 봐

 

옛날 드라마에서는 집을 잃게 된 쪽을 정말 불쌍한 피해자처럼 그려 

극적인 부분을 강조하여 드라마틱한 상황을 연출한 것인데요,

 

그러나 입장을 바꿔 내가 돈을 빌려 준 쪽이라고 하면

돈을 빌려 줬다가 받지 못한다면 너무 억울한 일일 것입니다.

따라서 빌려 간 돈을 제대로 갚지 않은 채무자에게

돈을 빌려 준 쪽에서 정당하게 돈을 되돌려 받을 수 있도록 하는 절차인 점을 알아

요즘에는 이런 드라마가 등장하지 않는 것 같습니다.

 

또한, 돈이 필요해 대출을 받아야 하는 사람의 입장에서도

집을 담보로 돈을 빌린다는 자체가

일이 잘못될 경우 집을 처분해 빌린 돈을 상환한다는 점을

빌리는 시점에서부터 이미 인지하고 있는 만큼

경매가 나쁜 것이 아니라 빌려 준 돈을 받을 수 있도록 하는 정당한 이행 절차라는 것을 알기에

사람들이 예전처럼 막연히 불쌍한 사람의 재산을 뺏는 것이라는 이미지를 갖지 않고 

하나의 투자의 기회로 생각해 많은 관심을 가지고 계신데요,

 

그러나 공부해야 할 것도 많고 두렵기도 한 것이 당연하기에

많은 분들이 섣불리 진입하기도 어려운 것이 사실입니다.

 

공부해야 할 것은 여러 가지가 있겠으나,

자본이 소액이신 분들은

그 소액의 투자금을 불리고 싶지 잃는다는 생각은 하지 않으시기에

몇 억 단위의 건물을 어떻게 소액으로 진행하는지 궁금하시기도 할 것이며

막상 대출이 안 나오면 실컷 낙찰받아 놓고도 잔금을 치르지 못하는 경우도 많다는데

대출이 얼마까지 나올지 궁금하기도 할 것입니다.

 

따라서, 오늘은 경매를 실제 진행하기 전 대출이 얼마나 나오는지에 대해 알아보는 시간 가져보겠습니다.

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내 집 주세요

물건을 실컷 공부하고 입찰을 진행하여 낙찰받기까지의 과정도 쉽지 않지만

실컷 낙찰을 받았는데 대금 미납으로 경매가 다시 진행되는 경우도 종종 보게 됩니다.

 

임장을 하더라도 물건지 내부까지는 볼 수 없는 만큼

내부를 확인 후, 심각한 하자가 발생되었을 때 매각 불허를 받아내어 낙찰을 취소시킨다면 모를까

대금 미납인 경우는 입찰에 들어간 입찰 보증금(낙찰가의 10%)은 돌려주지 않는데요,

 

보통 억대의 부동산을 다루기에 천만 원 단위의 금액을 보증금으로 내는 만큼

입찰 보증금도 만만치 않은데 돌려받지 못한다면 정말 큰 손해겠죠?

 

따라서 이런 일을 방지하기 위해

경매 입찰 전 해당 물건에 대해 대출이 가능한지 여부를 먼저 알아봐야

자신의 소중한 입찰 보증금을 떼이지 않을 수 있습니다.

 

예전에는 이런 경우

대출상담사에게 경매 물건 번호를 이야기하고

대출이 얼마나 나올지 미리 상담받으시는 것이

예상 대출가능금액을 산정하는 한 가지 팁이라고 알려졌는데요,

 

요즘은 대출상담사께 경락잔금 대출이 얼마나 나오는지

미리 물어보려는 분들이 하도 많으셔서

물건 번호뿐 아니라 기타 정보를 알려드려도 

대출상담사분이 너무 바빠 연락을 채 못하실 수도 있습니다.

 

대출 상담사는 해당 물건뿐 아니라

많은 물건에 대해 많은 분들이 미리 또는 사후 대출 상담을 요청하시므로

본인을 무시하는 게 아니라 너무 바빠서 그렇다는 점이 이해는 되는데요,

 

어쨌든 이해만 하고 있을 게 아니라

대출 가능 금액을 어림이라도 잡을 수 있는 방법이 필요하겠습니다.

 

물론 실제 대출 가능 금액이나 이율은

개인의 신용에 따라 차이가 있긴 하지만

실제 대출이 이루어지기 전 어느 정도는 예상을 할 수 있어야

본인이 경매에 입찰할지 말지를 결정할 수 있는 만큼

예상가능한 대출금액 산정은 여간 중요한 문제가 아닐 수 없겠습니다.

 

경매 물건에 대해 

예상 대출 가능 금액을 어림잡아 계산해 볼 수 있는 방법에는 두 가지가 있습니다.

어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

 

예상대출금을 계산하는 방법

 

1. 낙찰대금의 80%(빼기 세금, 임금채권)

2. 감정가 X 기존 대출비(빼기 기타 물적 부담금 등)

 

몬 소리? 

 

예를 들어보죠.

 

감정가 5억 인 주택을 4억에 낙찰받았는데 기존 대출비가 70%였다면,

1. 낙찰금 4억의 80%인 3억 2천

2. 감정가 5억의 70%인 3억 5천

중 낮은 금액인 3억 2천을 대출받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

대출 많이 받는 방법 4가지

 

일반적인 경우 대출규제의 활용

투자를 하시는 분들은 경락잔금대출을 많이 받고 싶으실 텐데요,

이 경락잔금대출을 많이 받는 방법도 있습니다.

 

일반적으로 대출은 가계자금과 사업자금으로 나뉠 수 있는데요, 

말 그대로

가계자금은 가정에서 필요한 자금,

사업자금은 사업에서 필요한 자금입니다.

 

흔히 말하는 정부의 대출규제는 가계자금 대출에 영향을 많이 미칩니다.

한국의 가계부채가 세계적으로 심각한 수준인 만큼

정부에서도 그에 대한 대책으로

소득 수준이나 담보물 대비 얼마나 대출을 해 줘야

가계 안정이 오고 돈을 빌려간 사람이 제대로 상환할 수 있는지 그 능력을 보고 제한하는 것이죠.

 

대출 규제의 한 예로, 조정지역이 아닌 경우 가계자금의 경우는

LTV 9억 이하의 건물에 대해 40%의 대출을 받을 수 있습니다.

 

그런데 같은 건물이라도 이를 사업자금으로 대출을 받게 되면

물건 가격의 80%에서 방 빼기를 한 금액을 대출받게 됩니다.

즉, 사업자금이 규제에서 더 자유롭다고 생각하시면 됩니다.

그렇다면 이 방 빼기가 무엇이냐?

방 빼기(방공제)에 대해 쉽게 정리해 놓은 포스팅이 아래에 있으니 참고해 주세요.

2023.07.08 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - 방빼기(방공제)에 대해 이해하기 쉽게 임대차보호법 최우선변제금 소액임차인

내가 주운 아파트 - 방빼기(방공제)에 대해 이해하기 쉽게 임대차보호법 최우선변제금 소액임차

 

 

게다가,

가계자금은 주로 원리금상환이라 원금과 이자를 같이 갚아야 해 월 상환금액이 높은 반면

사업자금은 이자만 갚으면 되니 월 상환 부담이 낮아지는 장점도 있습니다.

사업자금의 경우 세금 등은 또 다른 문제이니 다음에 설명하기로 하고요,

 

다가구의 방공제

일반적으로 시세가 제대로 나와 있는 상가나 아파트의 경우는 보다 대출금액을 산정하기 쉬운데요,

 

앞서 말씀드린 방 빼기(방공제)때문에

다가구의 경우는 대출금이 예상만큼 나오지 않을 수 있습니다.

이런 경우는 전액을 현금으로 납부해야 하는데 부담이 아닐 수 없지요.

다가구의 소액 보증금만큼 제하고 나면 대출이 안 나올 수 있습니다.

이 경우 미납밖에 방법이 없는 게 아니냐? 하실 수 있는데요,

 

이럴 때는 신탁대출을 활용하는 방법이 있습니다.

신탁으로 명의를 돌리고 낙찰자는 월세를 받는 방법으로 현금 흐름을 창출하시는 것도 방법입니다.

 

묶여있는 부동산의 경우

그리고 벽으로 구분이 되어 있지 않은 상가의 경우도 대출이 안나올 수 있는데요,

1호와 2호가 주인은 다르나 묶어서 하나의 부동산으로 운영하는 경우에

1호만 낙찰을 받았다면 독립성이 떨어진다는 이유로 대출을 해주지 않기도 하는데요,

 

여러 층으로 이루어진 식당이나 고시원도 층마다 소유자가 다르면 대출이 힘들 수 있습니다.

이런 경우는 입찰 자체에 주의를 하셔야 합니다.

 

특수물건의 경우

1. 유치권

유치권이 있는 물건의 경우는 유치권이 성립하지 않는 경우 90%까지도 대출금이 나오고

유치권 제외하고 나머지 부분에 대출을 해 주기도 합니다.

 

2. 지분경매

지분경매의 경우도 낙찰가의 80%까지 대출이 나오기도 합니다.

지상권의 경우도 50%까지 대출이 나오기도 합니다.

따라서 대출이 전혀 안 되는 물건은 없다고 이해하시면 되겠습니다.