내가 주운 아파트 - 신축 아파트 계약금 중도금 잔금 대출 자격 요건 및 기타 주의사항

안녕하세요? 오늘도 아파트 줍줍의 꿀팁을 알려드리는

복작복작 경제학 행성 주민 명랑밍짱입니다.

오늘은 신축 아파트를 계약한 후,

공사 단계에서 지급하는 중도금에 대해 알아보고

대출 시 자격 요건이나 승계, 그 외 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

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건축물의 도시 이스탄불의 뜬금없는 이미지

 

청약 아파트에 당첨이 되거나, 미분양 아파트를 계약하게 되었다면 보통 완공 전에 지급하는 대금이 상당 부분을 차지하게 되는데요,

 

알아듣기 쉽게, 신축으로 대단지 아파트를 짓는다는 기준으로 말씀드리면, 해당 구역에 아파트를 지어도 된다는 허가가 나고, 해당 구역의 터를 정비하고 건물을 올리기까지 중간중간에 공사 대금이 엄청나게 들어가겠죠? 그래서 지금 건물이 올라가지도 않았는데 중도금을 몇 달에 몇 천만 원씩 따박따박 받아 가는 겁니다.  혹자는 부동산 매매 대금이 크기 때문에 비율로 나누어 중간중간 지급한다고 하지만 그 기간이 몇 개월 간격일 뿐, 자기 자본으로 집 사는 비율이 5%밖에 안 되는 우리나라에서 거의 대출로 중도금 지급이 되는 상황에서는 공사를 위한 대금이라고 하는 게 맞겠지요. 

 

이유야 어찌 되었든 간에 중요한 건 내가 얼마를 언제 내느냐? 내가 지불할 능력이 되는가 하는 것이지요.

보통 신축 아파트 대금 지불은 다음과 같이 이루어 집니다.

• 계약금 : 아파트 계약 시 이루어짐. 청약 총금액(청약 대금)의 10%
• 중도금 : 청약 중도금. 6차로 나누어 각 차별 중도금이 매매가 10%, 그러므로 총 중도금은 60%
• 잔금 : 나머지 30%

그런데 여기서, 중도금 대출은 잔금 대출로 전환하면 된다? 이렇게 생각하시기도 하는데요,

중도금 대출은 대부분 입주할 때까지만 해당되는 대출입니다. 공사가 완공되고 입주하기 시작하면 중도금 대출 기간도 끝나는 것이죠. 그러므로 입주할 때 다 갚아야 된다는 겁니다.

그렇다면 입주할 때 계약금 10% 제외하고 나머지를 다 현금을 마련해야 하느냐? 그렇게 구입이 가능한 매수자는 별로 없죠. 그렇다면 대출을 받아야 하는데, 어떻게 진행되는지 알아봅시다.

 

 

계약금

계약금은 보통 분양가의 10% 정도로 이루어지는데, 어떤 분양 계약의 경우는 초기계약금 500만 원, 1000만 원으로 내 집마련이라고 광고하기도 합니다. 이 말은 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 합니다.

이런 경우는 '초기'라는 말이 붙었으므로 2차나 3차 계약금이 있다는 말이고, 이런 경우도 마찬가지로 계약금의 10%는 내 수중에 마련이 되어 있어야 하는데요, 보통 계약금 완납까지 2주~1달의 기간을 주는 만큼 이때 내가 조달할 수 있는 모든 경우를 생각해 마련해야 합니다. 그렇다고 대부를 사용하시는 등 신용도에 문제가 생기면 중도금, 잔금 대출에도 영향을 미칠 수 있기에 최대한 1금융권 내지는 적어도 2금융권 안에서 준비를 하셔야 합니다.

 

다시 말해, 초기 계약금이 낮아 진입이 쉬워 보여도 분양가의 10%는 내 수중에 있어야 진입할 수 있다고 생각하시면 되겠네요.

 

중도금

중도금 대출은 과거에는 아파트 가격이 9억까지인 경우에 한해 대출이 나왔으나 최근 12억까지로 상한이 늘었죠. 내가 구입하려는 아파트가 12억 이하인 경우는 일단 중도금 대출이 가능하다고 생각하시면 되지만 부동산 정책이 바뀔 수 있으니 내가 구입하려는 시점에 맞추어 규제를 체크해 보는 것을 추천드려요.

 

중도금은 보통 시행사 측에서 집단 대출을 일으켜 줍니다. 즉, 시행사에서 중도금 자서(자필 서명)하러 오라고 하는 날짜에 맞춰 방문하여 서명을 하면, 해당 은행에서 서류 검토 후 중도금 대출 가능 여부를 통보해 줍니다. 

 

보통 신용 불량만 아니라면 중도금 대출이 나온다고 하지만, 내가 계약할 당시는 재직 중이었으나, 중도금 대출을 일으킬 때쯤 퇴사를 하였거나, 그 사이 생활안정 자금 등의 명목으로 대출을 많이 일으켰거나 하면, 은행 측에서도 리스크가 크다고 판단하여 중도금 대출을 해 주지 않을 가능성이 있습니다. 따라서 생각보다 잘 나온다고 하는 중도금 대출 과정에서도 안일하게 판단하지 마시고 신용 관리를 잘해주셔야 합니다.

 

계약서 상에는 중도금 대출이 안 나왔을 경우 본인이 알아서 해결해야 한다고 명시되었을  것이 대부분이기에 (시행사는 바보가 아닙니다. 이런 계약을 철저히 해 봤기 때문에 그들 살아나갈 방도는 철저하게 대비해 놓았다고 보시면 돼요) 중도금 대출을 본인이 알아보게 될 경우 이자가 어마어마하게 들어갈 수도 있고, 대출이 안 나왔을 경우 몇 천만 원 혹은 억에 달하는 계약금을 모두 손해 보는 상황이 발생하거나, 그 마저도 1회 차 중도금이 들어간 경우는 계약 파기 자체가 어렵기 때문에 소송 등을 통해 분쟁해야 하는 힘든 상황으로까지 치달을 수 있습니다.

 

따라서 아파트 분양 계약을 하신 분이라면, 그리고 그 아파트에 실입주하시거나, 확실한 투자 목적으로 내가 이 아파트를 계속 가지고 가겠다고 하시는 분이라면 신용 관리를 철저히 해 주시고 소득 증명을 하실 수 있도록 재직 중이신 상태를 유지하시는 게 좋겠습니다.

 

대금 납입이 힘든 상황이 되었다면 분양권을 매도하여 중도금 승계를 하는 방법도 있겠습니다. 이는 또 다른 긴 설명이 필요한 문제이기 때문에 다음에 차차 안내해 드리도록 할게요.

 

이 중도금 대출에서 보는 요건이 그 유명하지만 알고 싶지 않다는 LTV, DSR, DTI가 되겠습니다.

해당 부분에 대해 잘 정리해 놓은 아래 글 참조)

2023.06.30 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - LTV, DSR, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

내가 주운 아파트 - LTV, DSI, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

이런 험난한 과정을 거쳐 나오게 되는 중도금 대출의 한도는 생애최초 주택구입이 아닌 경우라면 보통 40~50% 정도만 해결이 가능하게 됩니다.

 

계산하기 쉽게 아파트 가격이 10억이라면 1억은 계약금으로 가지고 있어야 하며, 중도금은 6억인데 그중의 40~50%가 대출로 해결되므로 3억~3억 6천은 내가 가지고 있던지 알아서 대출을 받던지 해서 자금 마련을 해야 한다는 것이죠. 이 부분 또한 계획을 잘 세우셔서, 너무 큰 목돈을 당장에 마련할 수 없고 연체를 하게 된다면(연체 이자가 발생한다 하더라도) 대출을 통해 잔금 치를 때 주택담보 대출에 대한 계획을 세우실 수 있다면 최소 1~2회 정도만 연체하도록 계획을 짜면 분양가 납입이 가능합니다.

 

내 아파트야 쑥쑥 자라라

 

잔금

잔금이라고 해서 퍼센티지로 분양가 2~30퍼센트를 말하는 것이 아니라, 중도금은 아파트 입주가 시작되기 전 까지만의 대출이므로 중도금을 포함한 나머지 잔금이라고 이해하시는 편이 낫습니다. 여기에 필요한 것이 주담대이지요. 다들 알고 계시듯 주택담보대출입니다. 이 부분에 대해서는 내가 가진 주택 수나 자녀 수, 실입주인지 투자인지, 투자라면 전세로 해결할 것인지 월세를 놓을 것인지, 대출로 해결할 것인지 여러 가지 경우의 수가 케이스 바이 케이스로 각각 발생할 수 있으니, 분양 계약을 하기 전 내가 가능한 방법을 따져 보시는 것이 좋겠습니다.

 

보통은 완공 후 해당 아파트의 시세가 산정이 되면, 시세의 50% 정도가 나오는 것이 일반적인데, 이는 완공이 되고 분위기가 형성이 되어진 후에 정해지는 것이므로 이 금액이 아파트 가의 80%를 치르게 될 수도 있고, 해 못하게 될 수도 있겠습니다. 해당 아파트가 투자하기 좋은 입지여서 분양가 대비 시세가 급격하게 올랐다면, 잔금을 치르기 수월해지겠지요.

 

그러나 전체 부동산 경기의 흐름이나 아파트의 입지, 매수자의 선호도, 대출 금리 등 여러 변동성에 의해 해당 아파트의 시세가 낮게 형성된다면 잔금을 치르기 매우 어려워질 수도 있겠습니다. 보통 청약을 하면 4년 내외로 완공 후 입주시점까지 기간이 주어지는데 이를 담보로 위험 부담을 안고 가는 것이겠네요. 그렇다면 부족한 잔금을 해결할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까요? 보통 분양권 담보 대출, P2P, 후순위담보 등을 통해 투자처를 알아보는 방법이 있겠는데, 해당 부분에 대해서도 차차 알아보도록 하겠습니다.

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이렇게 신축 아파트를 구입할 때 필요한 자금 지불의 순서를 알아보았는데 도움이 되셨나요? 다음번에는 집값 바닥의 신호를 알아채는 방법에 대해 알아보겠습니다. 오늘도, 감사합니다!

 

집값 바닥을 알아채는 신호?

1. 전세가율이 높아진다.

2. 미분양 물량이 줄어든다.

3. 정부의 규제가 다 풀어져 있다. (양도세, 취득세 중과, 전매 해제 심지어 양도세 취득세 면제 등)

2023.07.01 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - 집값 바닥을 알아채는 신호가 있다? 집 사야 하는 타이밍