내가 주운 아파트 - 디딤돌 대출 도대체 뭔 소린지 알기 쉽게 총 정리

 

내 집 마련의 초석,

아파트 진입의 꿈,

내가 이루어 주겠다

나를 쏘고 가라 아니,

나를 밟고 가라는 뜻이겠죠?

그런 의미에서

디딤돌 대출 너를

샅샅이 파해쳐주마!

 

아파트 진입을 위해 디딤돌 대출을 디디면 초 저금리로 내 집마련 쌉가능

어디를 디디라는 거죠? 디딤돌 대출 몬소리

부모세대로부터 

남의 돈 빌리는 거라면 패가망신하고

집안 대대로 큰일 나는 줄 알고 자란 새싹 부린이들은

억대의 대출을 척척 받기란 보통 무서운 일이 아닐 수 없는데요,

 

그 간 떨림의 문제는 차치하고라도

일단 대출을 하려고 찾아보니, 무슨 소린지도 모르겠기에

대출의 문턱을 넘기가 여간 어려운 일이 아닐 수 없습니다.

마치 제가 적은 글처럼(어렵다는 건지, 안 어렵다는 건지)

한글이 맞나, 내가 이해한 게 맞나? 조차 의심스러운 대출의 세계

이제 그 내용을 누구나 이해 가능하도록 풀어보겠습니다.

준비되셨나요?

렛츠 고!

 

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디딤돌 대출은 은행에서 대출을 받는다는 사실만 맞을 뿐

은행의 대출 상품이 아닌

정부 지원 상품입니다.

 

현존하는 금리 중 가장 낮은 이자율을 자랑하기 때문에

무주택자라면 타 대출보다도 최우선적으로 살펴보셔야 하는데요,

 

여러 가지 장점이 있는 만큼 

디딤돌 대출을 이용할 수 있는 사람은 정해져 있습니다.

어떤 사람이 이용할 수 있는지 알아볼게요.

 

초 저금리의 주택담보대출인 디딤돌, 내가 받을 자격이 되는지 확인하는 방법!

 

일단 한 발 디뎠다

 

1. 일단 어른이고 세대주여야 한다.

 

만으로 30세 이상 이어야 하고 세대원이 아닌, 세대주가 신청해야 합니다.

 

2. 세대원 모두가 무주택이어야 한다.

 

대출받으려는 사람뿐만 아니라 같이 사는 사람 다 주택이 없어야 해요.

 

3. 소득을 본다.

 

정부에서 저금리로 지원해 주는 이유가 뭐겠습니까?

간단히 말해 남들보다 월 수입이 적은 사람들 이자 부담을 덜어주려는 것이죠.

그래서 돈 많이 버는 사람은 고금리 상품을 이용하라고 하니 

내가 돈을 많이 벌고 적게 버는 기준을 정부가 뭐라고 정해놨는지 알아야겠습니다.

 

일단, 기본적으로 부부가 벌어들이는 돈이 연봉 6천만 원 이하여야 합니다.

딱 6천까지 가능하다고 보면 되겠네요.

이는 대한민국 평균 연봉의 하위 30% 수준이라고 합니다.

돈 많이 버는 분 많네요.

 

그러나 부부 합산 연봉이 7천까지 인정되는 몇 경우가 있는데요,

생애최초 주택구입이거나

신혼이거나

2자녀 이상 있거나 하면

부부가 합해서 1년에 7천까지 벌어도 디딤돌대출을 받을 수 있게 해 준답니다.

 

생애최초는 부동산으로 투자하지 않는 실거주 첫 주택인 사람을 위한 제도이며

하도 결혼을 안 하고, 또 애도 안 낳으니

결혼하고, 애 낳으라고 해당 특혜를 주는가 봅니다.

어느 정도 성과가 있었는지는 모르겠지만요.

 

4. 재산을 본다.

 

소득은 소득이고 자산은 자산입니다.

기존에 주택 외 다른 부동산이나 현금성 자산을 많이 가지고 있는데

연봉만 낮다고 저금리 대출을 해 준다는 원성을 듣지 않기 위해

부부 합산 자산을 보는데요,

부부합산 순 자산 5.06까지만 디딤돌 대출 신청이 가능하다고 나와있는데

이는 5억 6백만 원을 말한답니다.

 

순 자산 산정 방법

 

내 자산이 이것저것 있는데 빚도 섞여 있다면

자산이 얼마인지 어떻게 확인할까요?

 

당연히 그냥 자산이 아니라 순자산이므로

대출이 있으면 자산에서 빼 줍니다.

따라서 10억짜리 땅이 있다고 해서 디딤돌 안 해주나 보다 지레 포기하지 마시고

10억짜리 땅이 있는데 대출이 5억 껴 있으면

내 순자산은 5억이므로 디딤돌 가능 구간에 속하겠죠?

 

그리고 공시가 1억 미만인 집이 있다면

주택 수에 포함이 안되므로 디딤돌 대출이 신청 가능하겠지만

해당 주택이 자산으로는 인정이 되는 만큼

세입자가 살고 있다면,

"임대차 계약서"와 더불어 "전입세대 열람내역"을 포함해

자산 가치에서 해당 부분만큼을 제외해 달라고 요청하시면 됩니다.

 

이 땅은 네 땅이다. 빚으로 지어진 땅이기 때문인 것이다.

 

그런데 예금 등도 귀신같이 알아내서 다 순자산으로 넣으며

내놓아도 안 팔리는 데다 대출도 안 나와 그냥 가지고 있는 땅이 있다 해도

공시가 기준이라 의외로 자산으로 금액이 크게 산정될 수 있는 만큼

순 자산을 산정하기 까다로운 구간에 계신 분들은 자기 자본을 잘 산정해 보셔야겠습니다.

 

만약 회원권이 자산으로 잡히기 때문에

급하게 회원권 등을 매각하셨다면

매각으로 인해 들어온 돈 또한 현금성 자산으로 잡히게 되니 주의하세요.

 

그리고 자산 산정에 가장 중요한 것!

바로 대출 신청일 기준 3개월 전의 자산이 기준이라는 것인데요,

자산 요건을 맞추기 위해 대출 시점에서 급하게 정리 등을 하는 것을 방지하기 위함이라 보입니다.

 

만약 7월 중순에 대출을 신청한다면

대충 3개월 전의 월말인 4월 30일 기준의 자산에 대한 내용을 서류정리 하여

대출심사를 받으시면 되겠습니다.

 

5. 신용을 본다.

 

디딤돌이 정부 상품이지만 주담대 대출이므로

대출을 갚을 수 있는 신용도가 되는지 봅니다.

다음은 디딤돌 대출에서 신용도 관련 안내 된 사항인데요,

신용불량만 아니면 대출이 나온다고 생각할 수 있는 점수이네요.

• NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 350점 이상인 경우만 취급 가능
• 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 취급불가
  • 연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보
  • 금융질서문란정보, 공공정보
  • 신용회복지원 신청 및 등록정보

 

6. 주택보유수?

 

세대원 전원이 무주택자만 신청 가능하다고 해놓고 주택 보유수를 본다?

 

이는 주택 수에 산정이 안 되는 1억 이하의 주택뿐 아니라

조합원 입주권, 청약 분양권 등을 본다는 것입니다.

지금은 입주할 수 있는 주택이 없어도 해당 분양권이 있으면 1 주택자가 되기 때문인데요,

 

미분양 아파트에 대한 분양권은 주택 수에 포함이 안되니

미분양 입주권은 걱정하지 않으셔도 됩니다.

또한 아파트에 들어갈 시점에 디딤돌을 다시 받고 싶다면

대환대출을 통해 기존 대출을 새로운 아파트 대출로 담보만 바꾸시면 되는데요,

 

새로운 금액으로 다시 산정하는 게 아니라

기존 담보였던 아파트에 나온 대출금까지만 그대로 받아갈 수 있다는 점 알아두셔야겠네요.

 

9. 대출 시점?

 

그렇다면 아파트 계약이 먼저냐, 주택담보 대출이 먼저냐 하는 고민이 생기 실 텐데요,

이사해서 입주하려면 계약서를 쓰고 잔금을 치러야 할 텐데

대출은 소유권 이전이 되어야 대출금이 나오기 때문에

끊임없는 도돌이표로 닭이냐 달걀이냐 게임이 될 수 있습니다.

 

이는 부동산 중개사무실에서 도움을 받을 수 있는데요,

계약 조건에 해당 대출이 일어나면 잔금을 치를 수 있도록 명시해 놓고

계약금을 치르는 것이 좋겠죠?

 

10. 어떤 아파트를 골라야 하느냐

 

무주택이면서 자산요건, 소득요건을 다 갖추었다고

서울 한 복판 조정지역 50평대 아파트를

초유의 금리로 대출받을 수 있게 하지는 않는 만큼

입주 가능한 주택에도 기준이 따로 마련되어 있습니다.

 

디딤돌 가능한 주택 요건

• 5억 원(신혼 · 2자녀 이상 가구 6억 원) 이하 공부상 주택이면서
• 주거 전용 면적이 85㎡(전용면적이므로 국평이라고 하는 34평대 아파트)이하
• 읍, 면 지역은 100㎡이하
• LTV 최대 70%
• DTI 최대 60%

이라고 되어 있는데요,

일단 디딤돌로 대출이 가능한 주택의 KB시세가 5억 이하여야 하며,

신혼이거나 자녀가 둘 이상이면 KB시세 6억의 주택에 대해서도 대출이 나옵니다.

그러나 5억 이하, 6억 이하라고 해서 딱 그 수준 끝까지 맞추어

즉, 한도 끝까지 대출이 나오는 것은 정말 힘들다고 은행에서 귀띔해 주네요.

 

LTV는 집값의 최대 70%를 대출받을 수 있다는 말로,

4억짜리 집은 2억 8천만 원이 나오겠으나

방공제(최우선순위 임대차보증금)가 되므로

지역별로 방공제 되는 금액을 차감한 금액이 나오겠네요.

방공제가 무엇인지 궁금하면 아래 클릭!

 

2023.07.08 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - 방 빼기(방공제)에 대해 이해하기 쉽게 임대차보호법 최우선변제금 소액임차인

내가 주운 아파트 - 방빼기(방공제)에 대해 이해하기 쉽게 임대차보호법 최우선변제금 소액임차

 

DTI는 최대 60%이므로

다른 대출금 포함하여 디딤돌 대출(원금+이자)을 소득의 60%까지 맞추어 대출해 준다고 하네요.

예를 들어 계산이 쉽도록 연봉 1천이면, 연 600만 원까지는 대출이자를 갚을 수 있다고 보고

해당 금액에 맞추어 대출을 해 준다는 것이죠.

DTI에 대해서도 아래 클릭!

2023.06.30 - [복작복작 지식행성/경제학] - 내가 주운 아파트 - LTV, DSR, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

내가 주운 아파트 - LTV, DSR, DTI 초보도 알기 쉽게 정리

 

그러나 DTI 60%라는 것은

다른 대출이 어마어마하게 많지 않은 이상

대부분의 가구에서 주담대를 최대치로 땡겨올 수 있는 수준이라고 하니 

너무 걱정 않으셔도 되겠습니다.

 

문제는 다음입니다.

그래서 알맞은 지역의 알맞은 가격을 가진 주택을 골랐다고 해도

다음 관문을 통과해야 하는데요,

지금까지 모든 요건을 맞추었다고 하더라도 총 대출 한도는 최대 2억 5천만 원까지만 가능합니다.

그러나 일부(생애 첫 주택구입이거나 신혼이거나 2자녀 이상이거나)의 경우는 

대출 가능 금액이 조금 늘어납니다.

 

• 대출한도는 기본 최대 2억 5천만 원까지만 가능
• 그러나 생애최초 주택구입자는 3억까지 가능
• 만약, 신혼부부 거나 아이가 둘 이상이라면 최대 4억까지 가능
• 대출만기 10년, 15년, 20년, 30년(1년 거치 또는 비거치 선택) 기간 짧을수록 이자 적음
• 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 중 선택

혹시 디딤돌 대출을 받으려는데, 결혼을 하지 않은 분도 계시겠죠.

이혼으로 미혼이 된 세대 중에서도 자녀가 없으신 분도 계시겠지요.

즉, 미혼이고 그 집에 살 사람이 본인 한 명이라면 대출 요건이 달라지니 주의하세요.

대출받으려는 사람이 만 30세 이상이어야 한다는 점은 동일합니다.

• 미혼단독세대인 경우
  • 만 30세 이상의 미혼이면서 혼자 거주하는 사람
  • 3억 원 이하의 주택만 가능
  • 주거전용면적 60㎡(수도권 외 도시가 아닌 읍, 면지역은 70㎡) 이하
  • 대출 최고 1.5억 원(생애최초는 2억 원) 이하

이를 참고하면, 내가 고를 수 있는 주택의 범위가 나오고

대출 외 준비해야 할 자본금은 얼마 정도 있어야 할지 나오게 됩니다.

 

이사비, 복덕방 중개 수수료, 취득세 등과 보유세 등을 생각해 보시면

입주를 포함해 대략의 주거비용이 감이 잡히실 것입니다.

 

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오늘은 현존하는 금리 중 최고 저렴한 금리인 디딤돌 대출을 이용할 수 있는 자격요건에 대해 알아보았습니다.

 

주택에 대한 제한도 있고, 대출을 일으키려는 사람의 자격도 까다롭게 보지만

저금리라는 점이 매력적인 디딤돌 상품인데요,

 

디딤돌로 주택 가격을 최대치로 못 맞추었을 경우

나머지 부분에 대해서는 "특례보금자리론" 등을 통해 추가로 대출받으실 수 있으나

해당 주택이 특례 요건에 맞는 것이 아닌, 디딤돌의 요건에 맞는 주택이어야

디딤돌 대출에 특례 보금자리론을 섞어 대출을 구성할 수 있다는 점, 알아두셔야겠습니다.

 

대한민국 모두가 아름다운 내 집 마련을 하실 수 있도록

앞으로도 고급 정보를 알기 쉽게 알려드릴게요.

모두들 오늘도 건강 유의하세요!^^