내가 주운 아파트 - 무 주택자 내 집 마련 꿀 팁 집 사는 타이밍 상승 신호 알아채기 실 거주 아파트는 괜찮다? 주거비용 계산 및 실거주용 청약 경매
우리나라 아파트 거래의 30%는 신축, 나머지 70%는 중고 시장에서 일어난다고 합니다.
이미 지어진 아파트의 가격은 어떻게 결정이 될까요?
A가 아파트를 10억에 내놓았다고 가정해 봅시다.
그 아파트를 B가 10억에 샀습니다.
그렇다면 그 아파트의 가격은 10억이지요.
이런 거래의 경우, 기존 가지고 있는 아파트를 파는 행위, 즉, A가 한 행위가 '공급'이 되겠지요.
그런데 어떤 뉴스에서는 입주물량을 공급이라고 합니다. 없던 집이 새로 생겨서 그것을 공급으로 보는 것이지요.
그러나 거래는 사고 파는 것이므로, 신규 물량은 추가 공급의 역할을 하는 것이며
입주 물량을 매매로 파는 경우 그것이 공급 물량이 되겠습니다.
또 아파트를 사려고 하는 사람의 수(수요)는 변동성이 매우 커서 아예 없다가 갑자기 늘기도 합니다.
한 사람이 1개의 부동산만 사는 것이 아니라 몇 개씩 사기도 합니다.
따라서, 부동산의 경우에는 수요와 공급의 법칙에 의해 수요가 늘어난다고 해서 무조건 가격이 상승하는 것이 아닙니다.
매도자가 팔아도 그만, 안 팔려도 그만이라는 생각으로 시세보다 호가를 3~40% 올려놓았다고 생각해 봅시다.
이때 사려는 사람이 엄청난 적극성을 가지고 있다면, 시세보다 월등히 비싸도 매수하게 될 것이고,
이때 실거래가 일어나면 부동산은 급등하게 되겠지요.
반대로, 매수자가 사려는 생각이 전혀 없다면, 급매나 급급매로 내놓아도 사지 않을 것이고 시장은 하락세를 타게 되겠지요.
즉, 수요와 공급이 얼마나 있느냐가 아니라,
매수자와 매도자의 적극성이 얼마나 있느냐에 따라 가격이 결정 된다고 하겠습니다.
평균적으로, 우리나라의 무주택자 중 70%는, 어떤 변동이 와도 집을 사지 않겠다는 생각을 한다고 합니다.
나머지 30%의 분들이 바뀌는 부동산 시세와 정책에 따라 언제쯤 내집 마련을 할지 계획하고 계신다고 하는데요,
요즘같이 부동산의 변동성이 큰 시기에,
내집 마련을 언제 해야 마음이 편안해 질까, 집에 대한 걱정이나 부담을 덜까 고민하고 계시리라 생각합니다.
집은 내가 살 수 있는 그 어떤 것 중에서도 가장 비싼 것!
몇 억을 척척 낼 수 있으면 너무 좋겠지만
주택 구입자의 95%가 대출을 끼고 산다고 하는데요
비싸기도 하고 대출을 받아서 사는 편이 이득이기도 하여 그렇게 한다지만,
이자를 감당하면서까지 집을 산다는 건, 집 값이 올라가야만 그만큼의 메리트가 있는 것이라서
특히 요즘같이 변동이 큰 시기에는 더욱 걱정이 많이 되실 것입니다.
걱정만 하다가 나만 또 집값 상승 기류에 못 올라타는 것 아니야? vs
집값 하락은 기류를 타면 5년 지속에 고점대비 40퍼는 빠진다는데, 지금 들어가기는 너무 무리수 아니야? 의
사이에 계신 분들을 위해 준비한 오늘의 포스팅, 같이 연구해 보시죠.
전세냐 매매냐의 기로에 서 있는 당신, 같은 집이지만 전세로 거주하느냐, 매매로 거주하느냐에 따라 주거비용에 상당한 차이가 나기도 하는데요, 아파트 가격이 하락한다면 실거주하면 괜찮지 않나? 생각하실 수 있는데, 사실 실거주를 하는데 주거 비용이 굉장히 많이 들어가기에 레버리지를 생각하지 않는다면 실거주를 하는 게 괜찮다고 생각할 수는 없습니다. 그렇다면 주거 비용을 어떻게 계산하나요?
집에 대해 주거비용을 계산해 봅시다. 집을 사야하나 전세가 낫나에 대한 내용입니다.
계산하기 편하게 집 가격이 10억이라고 가정해 봅시다. DSR 규제로 인해 자기 자본이 5억이 있다고 가정하고 계산합니다.
매매
매매는 10억을 다 주고 집을 사야 합니다.
내 자본이 5억이므로 나머지 5억은 대출을 받아야 합니다.
5억에 대한 현실적인 대출이자를 6%로 잡고 1년에 3,000만 원 정도를 이자로 내야 합니다.
그러면 매달 약 250만원의 이자를 지불해야 합니다. 이 250만 원이 주거비용이 됩니다.
그러므로 250만원의 월세를 사는 느낌입니다.
그렇다고 이게 끝이냐 하면 그렇지 않죠. 1 주택자이더라도 취득세가 약 3300만 원, 집을 보유함으로써 생기는 재산세가 매년 나갑니다. 그렇다면 매달 약 400만 원의 주거비용이 들어가는 셈입니다.
그 외 관리비는 매매나 전세가 똑같으니 400만원+관리비 라고 생각하면 되겠습니다.
전세
전세(임대)는 평균적으로 6억정도 됩니다.
매매냐 전세냐의 기로에 선 매수자는 동일한 사람이고 그 사람의 자본이 5억이라고 가정하였으므로
1억에 대한 전세자금 대출을 받습니다.
역시 6%의 대출 이자를 낸다고 치고, 매달 50만 원이 주거비용으로 나가는 셈입니다. 그 외 보유세나 취득세는 해당하지 않으니 들어가는 돈은 0입니다. 그러므로 50만 원+관리비라고 생각하면 되겠습니다.
같은 집에 살면서 매매(실거주)인지 전세(임대)인지에 따라 엄청난 차이가 있습니다. 그런데 아파트 가격이 오른다면 실거주 목적의 매매도 괜찮지만 하락일 때는? 실거주 입장에서도 엄청난 손실인 셈이지요.
전세보다 매매인 경우 상승의 폭이 월등히 커야 실거주 입장에서도 이득입니다. 상승을 하더라도 주거비용보다 상승 폭이 훨씬 적다면? 상승이라도 손해겠지요.
청약
그렇다면 청약은 어떨까요. 분양가 밑으로 안떨어지며 하락장이라도 받아도 된다?
하락 장에서는 분양가 밑으로 떨어질 것이냐 안 떨어질 것이냐를 잘 보셔야 합니다.
보통 장기로 보면 상승이니 분양가 밑으로 떨어지지 않는다고 주장하지만
단기로 보면 하락 장에서는 분양가 밑으로 떨어지는 일도 가능합니다.
경매
경매로 싸게 집을 구입하는 일은 어떨까요?
경매의 경우는 최고가 매수인 즉, 1등 낙찰자만 집을 가질 수 있습니다.
경매를 통해 적정 낙찰가를 산정했어도 뒤따라 오는 경매 입찰자들에 의해 입찰가가 올라가는 경우가 많습니다.
정상적으로 권리분석을 해서 적당한 선에서 입찰을 했으나 낙찰이 되지 않는 경우가 수두룩 합니다.
낙찰이 되면 물론 좋겠지만 그 확률은 상당히 줄어들고, 경매 시장에 진입하는 사람은 점점 늘고, 경매 시장의 효율성은 계속 떨어집니다. 즉, 경매 낙찰이 급매보다 비싼 경우가 종종 있습니다. 그러나 경매를 공부하신 분들은 경매로 싸게 구입하려는 목적일 뿐 급매에는 잘 관심을 두지 않는 경우가 많습니다. 이러다 낙찰이 되는 경우는 하락장 시작일 때 경매로 낙찰이 되는 경우가 간혹 있는데 이런 때는 낙찰가가 시세보다 비싸게 형성되기도 하고 하락에 대한 대중심리로 인해 해당 물건이 시장에서 거래가 안 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
이런 상황에서 무주택자들이 할 일은 무엇일까요? 2가지로 요약할 수 있는데요,
1. 우선 시드머니를 충분히 그리고 열심히 모아서 기회가 왔을 때 잡을 수 있도록 해야 합니다.
집값은 언제까지나 주구장창 떨어지기만 하지는 않습니다. 기회가 왔을 때 내 상황에서 최대한 입지가 좋은 집을 구할 수 있도록 자본을 충분히 모아 두세요.
2. 내가 확신을 가질만한 기준을 가져야 합니다.
그러므로 스스로 바닥의 신호를 알아채기 위해서 관심을 가지고 경제와 부동산 흐름에 대해 공부를 하셔야 합니다.
향후 미분양 수치가 많이 줄어들어 있고, 전세가가 높아지며 전세가율도 높아지는 추세로 돌아서며, 정부 규제가 다 풀린 시점이 되면, 내가 여태까지 매수하기 위해 희망했던 그 부동산을 매입하실 수 있는 기회로 삼으시면 됩니다.